自用与投资需求双轨并行，商办资产买方集中在险资、地方国企等
写字楼资产作为商业地产的重要组成部分，基于长期稳定的租金收入、资产价值等属性，成为投资者长期资产配置的重要选择。
据观点指数不完全统计，2025年1-9月内地共计发生42宗办公资产交易事件（统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体），总交易金额约398亿元。
对比上年同期，交易单数和交易总金额同比均出现不同程度的下滑，办公楼投资市场仍处于调整与重构阶段。
与此同时，观点指数注意到期间全国商办资产交易呈现核心城市集中、自用与投资需求双轨并行、困境资产处置与优质资产并购共存的格局。
从数据来看，资本及企业持续聚焦一线及新一线核心城市，尤其关注具备产业集聚效应和政策红利的区域，商办投资区域市场分化将持续。
聚焦买家层面，观点指数注意到，今年商办资产交易主体更集中，尽管整体上外资撤离，但金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业仍在谨慎入场，共同构成了市场的主要参与力量，中小投资者因风险承受能力低逐步退出。
国有企业则侧重区域战略布局，如苏州工业园区国资联合产业基金收购丰隆汇项目。科技企业、上市公司、产业资本等以自用需求为主，典型案例如光线传媒收购奥林NEO大楼、爱尔眼科接手广晟科创大厦60%股权+债权项目等。
据观点指数不完全统计，1-9月期间自用需求继续支撑商办投资市场的基本面，购买主体以科技企业、制造业、产业资金等为主。同时资产转型与法拍交易带来新的增长机会。
司法拍卖补位商办交易，写字楼资产证券化迎政策窗口
从交易方式来看，司法拍卖已从边缘处置方式转变为商办资产交易市场的重要补充力量，同时也是部分企业风险出清的重要渠道。从卖家背景来看，70%以上是资金链紧张的房地产企业，涵盖民营房企、地方国企背景房企以及项目公司等，卖家类型呈现显著的房企导向特征。
这类卖家以陷入财务困境的房企为主，核心诉求是通过司法强制执行完成资产变现，以偿还债务、优先化解流动性危机与法律风险，而非关注资产处置价格或收益。
年内观点指数统计的资产交易案例中，债务承压的房企通过司法拍卖的方式直接化解了超50亿元的关联债务，填补了市场化交易无法承接被动处置需求的功能空白。
除传统的大宗交易方式外，资产证券化已成为写字楼资产退出的重要金融渠道，形成投资、增值、再投资的良性循环?，产品创新明显加速。
9月26日，中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划（简称“中铁诺德ABS”）于上交所成功发行，发行规模达25.6亿元。持有型不动产ABS通过资产信用替代主体信用，以写字楼运营收益为核心偿债来源，实现权益型融资。
值得一提的是，尽管写字楼资产尚未纳入公募REITs发行范畴，但政策信号明确。2025年9月发改委“782号文”明确支持公募REITs通过扩募购入?关联性资产?，即有望通过扩募机制打开写字楼资产的发展空间。
现阶段，写字楼金融市场在政策催化下加速转型，持有型ABS与CMBS成为当前退出主力，而公募REITs的潜在扩容为长期发展提供战略支撑。开发商需把握政策红利，通过债务融资优化以及权益工具创新等，实现资产盘活与价值提升。
办公空间服务：深挖区域价值
办公市场仍处调整周期，政策端为中小企业提供分层分类支撑
2025年的办公市场仍处于调整周期，降本增效成为企业运营的核心命题。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。
从数据来看，观点指数预计后续核心城市办公租金下行的速率将进一步放缓，但市场的企稳回升仍需等待宏观经济回暖与企业信心修复等更明确的需求复苏信号。产业多元化、新增供应可控的城市及其核心区的优质资产，有望率先企稳。
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