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来源：观点网 冯彩云
当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。
不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。
展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。
在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数·2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数·2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。
行业综述：复苏分化
消费提振激活成效初显，投资端复苏仍需时日
政策层面，2025年出台的商业政策以提振消费为核心，注重创新消费场景、优化供给结构。
在扩大服务消费系列政策措施的带动下，2025年消费市场呈现温和复苏的态势。社会消费品零售总额保持平稳增速，累计增幅在4%-5%之间，反映了消费市场的内生动力逐步增强。2025年1—9月份，社会消费品零售总额的累计值达到365877亿元，累计增速为4.46%。
以重点节假日为观察窗口，据文化和旅游部数据中心测算，最新的国庆中秋假日8天，全国国内出游8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次；国内出游总花费8090.06亿元，较2024年国庆节假日7天增加1081.89亿元。
开发投资端，2025年商业地产开发投资市场依然面临较大压力，尽管部分指标有所改善，但整体低迷的现状未得到根本改变。这背后与市场环境有较大关联，租金下行的大环境下，开发商的投资回报率预期降低，对于商业营业用房的开发投资也更加审慎，进而导致投资增长乏力。
整体来看，短期政策对消费端的刺激效果已逐步显现，尤其是场景融合与补贴政策精准激活了居民的消费潜力，但投资端的复苏滞后反映出市场信心修复并非短期之功。
企业发展面临收入考验，行业步入分化与盘活新阶段
在消费仍需提振、市场投资信心不足的背景下，商业地产企业的发展依然面临不小的考验。不过，有迹象显示，10月下旬开始，企业逐渐恢复投资动作。
观点指数就“商业地产企业表现”研究成果的样本企业进行观察，发现10亿元以下的企业占比最大，为43%；其次是10-30亿元收入的企业，约占36%；再则是30-50亿元收入的企业，占比接近13%；50亿元以上收入的企业，占全部样本企业的比例为8%。
分企业来看，大型企业虽凭借优质资产和运营能力抢占较大的市场份额，但收入持续增长难度较大；中小企业则因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境，难以突破收入瓶颈。
观点指数认为，未来，随着消费活力逐步释放、商业行业集中度不断提升，这种分化情况很大可能进一步加剧。因此，大型企业当下需要通过优化资源配置、提升资产等谋求进一步发展，中小企业则需通过聚焦细分赛道、优化运营效率等方式寻找生存空间。
投资物业资产值方面，样本商业地产企业中，资产值在200亿元以下的企业占比48%，200-500亿元的企业占比25%，500-1000亿元的占比约6%，1000亿元以上的企业占比为21%。
不过需要注意到，在房地产行业整体增速放缓之际，面对债务危机，不少企业通过出售商业资产来回笼资金，缓解压力，也带来资产折价和资产值缩水等问题。
行业整体从追求增量转向盘活存量，存量价值挖掘成为企业竞争的关键所在，通过调改升级如空间场景改造、内容生态重构来激活老旧项目，已成为不少企业的重要业绩增长引擎。
此外，消费基础设施REITs市场的不断扩大和完善，为商业地产企业提供了重要的资金退出和融资通道，助力企业进一步向"轻资产"运营模式转型。不过需要注意到，目前已上市的消费REITs业绩开始分化，凸显了资产质量和运营能力的重要性。 共14页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页
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