险资聚焦核心资产布局，强化战略协同与长期价值
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得10起险资布局商业不动产资管事件，主要围绕的标的资产类型是购物中心、写字楼、长租公寓等，涉及险资金额约316亿元。险资在报告期内的商业地产布局呈现“运营权保留、投资方式创新、区域选择聚焦核心城市”的特征，既反映对核心资产长期价值的信心，也体现资产配置策略向“收益+增值”双轮驱动的转型。
险资加码，保留运营权增值。近期险资在商业地产领域的布局普遍以购物中心、长租公寓、写字楼为核心资产类别，通过创新资本运作实现风险分散与收益优化，其核心策略之一便是资产收购后保留运营权以强化资产长期价值。
投资方式创新与资金联动，Pre-REITs成为险资参与市场的核心路径。险资通过股权转让（如大家保险、友邦人寿）、基金设立（如中邮保险、新华保险、大家人寿联合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人寿）实现资产收购与运营绑定，2025年险资在长租公寓赛道的投资多以险资联盟的方式进行，多家险企抱团参与。
区域选择聚焦核心城市，优先配置成熟项目。从地域分布来看，投资标的集中于上海、北京、厦门、无锡等一线及强二线城市，优先选择成熟项目或政策支持领域。如建信人寿通过现金出资693.02万及累计56.85亿元投资上海绿地外滩中心T4幢办公楼，体现了对核心城市甲级写字楼的持续配置。
观点指数认为，险资布局背后是“资产荒”背景下对稳定现金流资产的需求，以及政策对险资布局不动产市场领域的支持。从2020年9月，原中国银保监会发布《中国银保监会关于优化保险机构投资管理能力监管有关事项的通知》提出，具备“不动产投资管理能力”的保险公司，可采取直接投资方式进行不动产投资，其他保险公司则可通过购置自用性不动产及投资不动产企业股权等方式进行直接投资。
再到去年由央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》中，提及重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，险资可通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营，险资参与不动产市场的政策门槛不断放开。
从长远视角观察，险资可通过长租公寓、购物中心等商业地产资产实现全链条布局。商业地产凭借其天然的抗通胀属性及长期稳定的租金收益特性，深度契合险资负债端长期久期的需求，形成“政策支持+市场选择”的双重驱动机制，最终实现从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动的策略转型。
消费REITs年内领涨，住房租赁REITs承压前行
目前已上市的12只消费基础设施REITs，总量层面来看，购物中心供给偏大，总市值418.65亿元，占比18.9%。
年内涨幅排名前五的除博时招商蛇口产业园REIT外，全部是消费类REITs：嘉实物美消费REIT涨幅45.11%，华夏大悦城商业REIT涨幅40.64%，易方达华威市场REIT涨幅37.70%，华夏首创奥莱REIT涨幅37.63%，华夏金茂商业REIT涨幅38.80%。这些产品的优异表现主要得益于消费复苏、优质资产稀缺性以及专业运营带来的资产增值。
租赁住房行业目前已上市8支REITs，该板块总市值约184.45亿元，占REITS市场的8.3%。
三季度出现明显回调，平均跌幅-9.07%，二级市场呈现“无差别下跌”的态势，市场对保租房REITs短期运营持谨慎态度。
保租房供给持续增加与房租价格回调形成“供给过剩-租金承压”的负向循环，导致投资者对未来租金收入与分红率预期悲观，一级市场发行及扩募难度增加。地域上，一线及强二线城市保租房项目虽受益于人口流入需求，但供给放量导致局部区域租金增速放缓；政府虽持续推动保租房建设，但租金管控、土地供应政策等约束了项目的收益空间，加剧一级市场压力。
商业地产零售业态发展：精耕细作
商业地产进入精耕细作阶段，免税经济成消费新亮点
今年以来，商务部等多部门密集出台政策，推动消费活力释放。
以最新的双节假期为例，据商务部商务大数据监测，国庆中秋假期全国重点零售和餐饮企业销售额按可比口径同比增长2.7%。10月1日至7日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长8.8%和6.0%。
地方层面，重点商业城市也在持续发力营造良好的消费环境。期内，成都推出首发经济计划、上海优化离境退税、重庆推动绿色商场建设等地方政策，不断通过业态创新和需求刺激等手段，进一步拉动消费增长。
值得关注的是，免税经济成为年内的消费新亮点，凭借价格优势+政策便利吸引境外消费回流。今年以来，武汉、广州、深圳、长沙等多个城市开设了市内免税店，免税消费场景不断拓宽。
分化加剧下企业稳固基本盘，探索存量战场新方向
2025上半年，商业地产企业的业绩表现显著分化。
内资企业方面，商管赛道上华润万象生活成为增长最明显的企业，2025上半年购物中心业务实现收入22.64亿元，同比增长19.8%。增长背后，与华润万象生活的规模优势以及不断推动新项目入市有关。
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