在空间打造上，办公空间服务商普遍采用可拆分户型，通过基础工位、独立办公室、按需会议室的弹性空间组合方案，适配中小企业的扩张需求。如办公空间服务商将甲级写字楼的整层空间转化为适配小微企业的高坪效产品，既降低自身选址成本，也帮助商业地产开发商消化甲级写字楼的零散租赁需求。
产品打造上，观点指数注意到新开办公中心的配套服务呈现趋同化与精细化发展，其中独立办公室、智能会议室、休闲洽谈区、灵活工位等成为标配，行业基础服务标准逐步成型。
但与此同时，办公空间服务商开始进一步细化场景，以差异化策略构建核心竞争力，企业发展路径出现明显分化。如高格办公空间主打东方美学+全周期服务，持续深耕长三角，迎合地方政府对专精特新企业招商需求；德事聚集高端办公服务；IWG集团作为全球化服务商，以轻资产模式实现规模化发展等。
与业主方深度绑定成为新趋势，办公空间服务商盈利指标持续改善
开店之外，2025年1-9月，IWG集团、BEEPLUS、MFG、WeWork中国、创富港、德事、高格办公空间以及IWG集团等样本企业，均有对外拓店或合作的动态。
观点指数注意到，办公空间服务品牌如德事、MFG、高格办公空间、BEEPLUS等多家企业与业主方深度绑定，成为新趋势。
举例来说，年内新开业的天津嘉里中心·企业广场18层项目，是德事与嘉里建设继上海、深圳、杭州、香港等地成功合作后的第6个合作项目。8月新开业的深圳科技园金融基地&BEEPLUS项目是由深业集团与BEEPLUS合作打造的项目。
观点指数认为，办公空间服务商与业主方逐步从单次合作转向多项目联动的合作模式，本质是业主方对服务商专业运营管理能力的高度认可。长期绑定的核心，在于服务商可切实帮助业主方提升办公资产的出租率、坪效与长期价值，形成业主省心、服务商稳资源的双赢闭环。
已披露2025年中期业绩的办公空间服务商整体表现稳健。
全球网络型的企业以IWG集团为代表，2025年上半年收入表现稳健，系统整体收入同比增长2%至21.62亿美元(约合人民币153.77亿元)，创历史新高。集团营收为18.50亿美元(约合人民币138.51亿元)，较去年同期略降1%。业务结构上，轻资产模式已成核心增长引擎，上半年IWG集团新开设的338个中心中，有327个是轻资产开业，包括管理合伙中心、可变租金中心、特许经营中心和合资中心，带动管理及特许经营业务收入同比增长26%至3.61亿美元(约合人民币25.57亿元)。
而区域深耕型的创富港则聚焦国内细分市场，以成本管控、增值服务以及小而美的办公中心破局。今年上半年创富港营业收入为3.84亿元，均由空间及商务服务收入组成，同比微降0.73%，主要因部分门店到期关店致经营面积减少。
两者均实现了盈利的改善，但逻辑差异显著。其中IWG集团依托全球网络扩张摊薄固定成本，轻资产业务拉动整体盈利，更侧重规模增长、现金流改善、股东回报提升的路径。创富港聚焦国内高需求区域，通过关店减亏以及技术降本等举措优化成本结构，叠加增值服务的高毛利属性，实现收入微降但利润提升，核心是从单店效益到整体盈利的逻辑。
ESG引领：协同共进
多方共推ESG实践，商业地产企业评级保持稳定
近年来，国内ESG实践呈现出多维度的积极进展。首先在政策端，国家及监管层面聚焦信息披露、绿色金融、企业治理、行业标准等关键方面，推动“双碳”战略落地。地方层面则在考量自身资源禀赋、产业结构和发展阶段的基础上，出台关于打造可持续发展先行示范区、全面推进美丽城市建设、推进重点行业碳排放强度下降等方面的政策，以探索经济、社会、环境的协调发展。
总结而言，国内政策端已形成了“顶层设计+地方实践”双轮驱动推动ESG发展模式，各主要城市从过往的被动响应国际标准或监管要求，转变为寻求主动引领。并且，随着强制信披的临近、核心城区的先行实践及来自投资者的监督压力增大，上市企业参与度也在逐年提升，以践行可持续发展理念，提升社会价值和品牌形象，助力治理水平升维。
数据显示，近年来A股披露独立ESG报告的公司数量逐年增加，以每年12月31日A股成分股为基准，2025年以来共有2521家公司披露了2024年度的ESG独立报告，披露率为46.83%，较2023年度41.86%的披露率提升了4.97个百分点。
按行业来看，金融业披露率最高，达到91.80%；不动产行业仍位居前列，披露率约为62.63%。但据观点指数观察，在ESG报告内容和质量方面，头部不动产企业表现更为出色，相比之下，中小型不动产企业仍有较大的提升空间。
商业地产领域，观点指数监测下的40家样本企业（A股+港股）2024年度ESG披露率为87.50%，与上年度保持同样水平。其中，头部企业对实践ESG的重视度更高，在资产全生命周期的各个阶段深度融合这一理念，以实现从被动合规向价值创造的主动转变。
科技助力能源效益提升，绿色租赁实践逐步深化
目前，科技工具在提升商业地产能源效益中发挥着关键作用。通过智能能源管理系统，企业能够实时监测和精准分析能源消耗数据，从而优化能源的分配与使用。数据分析工具还能预测能源需求，帮助企业提前规划节能措施，进一步提升能源的利用效率，降低运营成本，推动商业地产企业在能源管理方面迈向智能化、高效化。
总的来看，样本商业地产企业的节能实践主要围绕照明、节能、节水改造、温度调节、动力、及运维管理等方面展开，主要目的在于提升商业资产的运营效率与价值，为租户提供更优质、更高效的使用体验。
例如，中海为提升既有项目的能源管理效果，积极实施节能降耗设备与节能技术改造，推动能源节约增效。截至2024年末，已完成15个节能改造项目，完成11个项目EMC节能改造项目和4个BOT热源改造项目，每年总计减少用电615万千瓦时。并计划于2025年前推进共计10个自持商业项目的节能改造。
与此同时，随着越来越多的租户开始关注环保和可持续发展，行业对绿色租赁的需求逐渐增加。除此之外，在业主和租户共同分担绿色改造的成本，共享节能收益，缩短业主的投资回报期等经济诉求的驱动下，绿色租约成为商业地产领域减碳的重要工具。
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