据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。
期间重点八城累计平均办公租金单价同比均出现不同程度的下滑，同比变动区间为-21.2%至-3.2%。
从数据来看，当前办公租赁市场的核心逻辑仍由企业降本增效需求与业主以价换量策略共同主导，市场正处于供需博弈的关键调整期。观点指数认为，现阶段办公楼市场已逐步靠近阶段性底部，后续租金下行节奏有望进一步减缓，但市场真正实现企稳回升，仍需等待需求端释放明确的复苏信号。
聚焦写字楼项目出租率层面，观点指数筛选69个重点写字楼样本，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等重点城市，监测其出租率走势情况。
据观点指数监测，样本项目平均出租率在一年周期内呈现阶梯式下降。2024年6月至12月，出租率从85.37%微降至84.14%，半年跌幅为1.23个百分点。2024年12月至2025年6月，跌幅扩大至1.6个百分点，样本项目平均出租率降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。
出租率持续下滑本质是供应放量与需求疲软的双重压力共振，虽然观点指数统计的样本出租率绝对值高于整体市场，但下行趋势与重点城市办公市场表现一致。
从数据来看，69个写字楼样本项目的出租率变化是全国写字楼市场供需失衡、需求疲软的微观缩影，行业已进入去库存、调结构的深度调整阶段，短期压力与长期转型机遇将并存。
与此同时，今年下半年仍有大量延迟入市的项目将集中交付，需求端仅新质生产力企业、金融、专业服务、消费企业等展现局部需求动能，尚未形成规模化复苏支撑。因此，写字楼项目出租率下行趋势短期内难以逆转，预计2025年末至2026年仍将处于调整阶段。若未来供应增速放缓与需求实质性复苏形成共振，出租率或有望逐步企稳，但这一过程可能需要2-3年周期。
值得关注的是，部分项目不仅维持高位，还实现逆势回升，比如深圳宝安中粮大厦从2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作项目从80%升至91%，背后是租户结构优化与服务升级的推动。
整体来看，这些高出租率项目多集中于核心城市核心商圈，且具备品牌加持、运营能力强等优势，成为当前办公租赁市场的抗跌主力，也进一步凸显办公市场优质资产稀缺、强者恒强的分化格局。
收入普遍面临挑战，写字楼企业从空间租赁转向产业赋能
企业经营层面，出租率下滑已迫使业主普遍采取以价换量的策略，通过租金折让、延长免租期、提供装修补贴等方式争夺租户。结合上文分析的办公租金连续多季度负增长的背景，出租率与租金的双降将进一步挤压资产收益空间，老旧楼宇或非核心区位项目面临的去化压力尤为突出。
租金与出租率双降的市场压力已切实传导至企业收入端。
样本企业内地写字楼业务收入普遍收缩，超八成企业收入出现同比下滑，仅少数企业实现小幅增长。17家样本企业中，14家收入同比下降，占比达82.4%，仅3家企业实现正增长，且涨幅均在8%以内，印证了以价换量策略在维持出租率的同时，正侵蚀着业主的租金流，直接反映了写字楼资产收益能力的整体弱化。
整体来看，当前写字楼市场呈现体量与增长分化的格局，并非短期市场波动，而是行业进入深度调整期的典型结构性特征。在供需失衡的系统性压力持续释放的背景下，企业间的资产质量包括核心区位布局、优质资产占比等，以及运营效率的固有差异被进一步放大，并直接映射为收入的显著差距，进而将市场的分化程度持续推深。
而随着优质资产向头部企业进一步集中、非核心资产去化压力持续，预计将在中长期内持续主导写字楼市场的发展方向，成为行业调整周期中的核心趋势。
与此同时，观点指数注意到，2025年以来，写字楼企业拆解不同客群的差异化需求，而非笼统的空间划分，其中包括嵌入灵活办公空间产品，如共享工位、共享会议室等，细化装修等服务。
举例来说，陆家嘴集团旗下的陆家嘴办公LOFFICE持续深耕办公市场，以多元化产品体系赋能上海浦东发展，构建从标准办公、精装办公，以及灵活办公等相结合的发展矩阵，满足从初创到总部级等不同规模企业的办公需求。
除陆家嘴集团外，瑞安办公、恒隆地产、中海商务、鸿商务等企业的实践，均细化了办公产品，增加项目的竞争力。
结合企业经营活动来看，观点指数认为办公市场调整期的增长逻辑逐渐从单一的硬件比拼升级为硬件价值赋能协同发力。项目的硬件配套成为基础性支撑，而精细化定位与生态运营成为项目放大价值、突破周期的重要变量。
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