商办运营：结构性调整
竣工放量加剧短期压力，北京空置率表现持续改善
在整体经济保持稳定增长的同时，动能转换期的结构性压力也直接反应在商务活动需求上，使得写字楼市场在承压中步入深度调整新阶段。当前经济增速的边际放缓，叠加企业为应对宏观环境而普遍采取的降本增效策略，在一定程度上抑制了办公空间的扩张需求。
国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。
同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上涨16.5%。新开工与竣工面积的反向走势表明短期库存压力与长期调整机遇并存。
集中交付叠加需求疲软，使得重点城市写字楼租赁市场空置率与租金双双承压。
空置率表现上，据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。
具体来看，凭借政治经济核心地位及严格的新增供应管控，供需关系保持相对平衡，北京甲级写字楼空置率在一线城市中维持最低水平并持续优化，是四大城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。
其中深圳由于新增供应与实际需求之间的结构性错配等综合影响，其甲级写字楼空置率表现已连续多个季度位居一线城市首位，高空置率风险尤为突出。
绿色与TOD成主流趋势，科技、金融仍是需求核心引擎
据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点城市新增56个写字楼项目亮相，合计建筑面积超570万平方米。
新项目高度向上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，这五座城市新增写字楼项目数占比均超10%，新增供应以核心城市为主导。
其中，上海是期间全国供应项目数最多的城市，且多为区域地标或高规格综合体，如370米“浦西第一高楼”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商业中心、世博天地T2等，覆盖徐家汇、前滩、张江等核心板块，精准匹配科技、金融企业的高端办公需求。
广深蓉新增项目聚焦核心板块，产业导向明确。广州新项目中，超半数位于琶洲、国际金融城等产业核心区，聚焦互联网+金融行业的办公需求。深圳新项目集中在后海、前海等，以科技企业总部为主。
观点指数注意到，2025年写字楼新项目不再是单一办公载体，而是通过绿色认证、TOD布局、综合体业态的组合，强化高效、健康的办公体验，精准契合企业的需求偏好。
与此同时，超过80%的项目强调其地铁上盖或紧邻地铁的交通优势，轨交物业已成为高标准写字楼不可或缺的要素。
开发商层面，年内以陆家嘴集团、中海商务、越秀商管、嘉里建设、恒基地产、招商商管、新鸿基、保利发展、合景泰富商业资管等为代表的企业写字楼管理规模实现进一步增长，且项目多位于一线及新一线城市核心板块，将有助于提升其市场份额与品牌影响力，增强在写字楼运营领域的抗风险能力与持续盈利能力。
整体来看，绿色建筑进一步重塑了写字楼的物理空间形态，推动商务地产行业从传统空间提供者，向兼具环保责任与长期价值的可持续发展服务商深度转型。在此趋势下，商办市场的绿色竞争力或将成为未来资产价值的核心锚点，而具备全周期绿色运营能力的企业，将在行业发展中占据绝对优势。
与此同时，据观点指数不完全统计，2025年1-9月期间，科技、金融、专业服务三大行业构成需求主力，三者统计租赁单数（单个企业入驻计为1单）合计占比达63.95%。
科技行业以27.9%的数量占比稳居需求榜首，成为2025年写字楼租赁市场的第一驱动力。
总体来看，基于2025年1-9月的写字楼租赁需求数据，当前市场需求表现出科技引领、金融支撑、专业服务与医药健康、消费等补充的格局。同时，写字楼租赁行业需求与产业升级深度绑定，AI、资产管理、生物医药等新兴领域成为增长引擎。
观点指数判断，随着“十四五”收官与“十五五”规划推进，新质生产力持续赋能，写字楼租赁市场正呈现新的发展格局。科技、金融和医药健康等行业作为需求主导力量的地位进一步巩固，同时区域产业特色化带来的需求差异也更加显著。
办公租金跌势延续，优质写字楼项目抗跌性凸显
当前，重点城市写字楼租赁市场仍面临挑战，而写字楼业主方为了维持出租率稳定，继续采取更具竞争力的租金策略，以价换量仍是业主去化的主要选择，这给租户带来了有利的议价窗口。
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