来源：观点网 陈鹏泽
在政策红利与市场分化的交织下，2025年险资加速布局商业地产核心资产，二级市场上消费基础设施类REITs领涨。
5000亿元政策性金融工具落地，消费REITs扩募流程简化
在9月29日的新闻发布会上，国家发展改革委宣布，已设立新型政策性金融工具，规模共5000亿元。同日，国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行同步成立政策性金融工具有限公司。本轮政策性金融工具是依据4月25日中央政治局会议提出的“设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸”的要求设立。
5月以来，广东、江苏、河北、湖南、山东等多个省份的地市级发改委及部分行业主管部门，组织开展了2025年新型政策性金融工具专题培训暨项目申报培训会议。从各地公开信息来看，截止10月中旬，本轮政策性金融工具已落地超百亿，新型政策性金融工具重点聚焦消费领域基础设施、数字经济、人工智能等重点领域。
2025年9月12日，国家发改委官网发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称782号文），提出积极推动新资产类型项目推荐发行，积极研究探索市场化租赁住房等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，并明确提出将基础设施REITs的扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装，这意味着现有满足扩募条件，表现较好的REITs在满足相关条件后，可以更快地进行扩募申报，且申报流程将更加简化。
商业地产投资创十年新低，投资意愿持续低迷
从投资方面的数据来看，商业营业用房2025年1-9月投资额4806.50亿元，同比下降10.4%，降幅较2024年同期收窄3个百分点，虽然投资额仍在收缩，但收缩速度有所放缓，市场对商业营业用房的预期边际改善，政策刺激（如消费复苏、商业租金补贴）开始显现效果。
但同期办公楼投资额为2564.04亿元，同比下降19.10%，降幅较2024年同期扩大12.6个百分点。办公楼投资恶化更为显著，受企业办公需求缩减、空置率上升等因素拖累，投资意愿持续低迷。整体来看，回顾近10年的数据，商业地产的投资仍保持下降趋势，创历史新低，目前企业对商业地产的有关投资意愿仍较弱。
期内，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易46宗，涉及资金金额约为1062.3亿元。
商业地产资管聚焦核心资产，创新运营深化资本联动
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得39起商业地产资管事件，主要围绕商业地产项目的交易和管理运营进行，标的资产主要是购物中心、奥特莱斯、写字楼、酒店、长租公寓、社区商业等。
其核心逻辑体现为三方面的协同：核心资产聚焦通过资本对核心区域、成熟资产的集中配置，形成资产壁垒；运营上通过模式创新、体验升级实现资产增值；资本联动深化，通过股权转让、资产剥离、大宗交易等，实现资本与运营的深度绑定，提升收益稳定性与资产流动性。三者共同构成商业地产资管的核心逻辑，推动市场向专业化、平台化方向发展。
观点指数认为，一线和新一线城市的核心和地标资产项目，往往位于城市核心区或战略发展区域，具有不可复制的区位优势及资源集聚效应，成为资本竞相追逐的“硬核资产”。
外资加速布局人民币基金，持有型不动产ABS首单扩募完成
5月21日，凯德投资公告，携手国内头部险资在华设立首支境内母基金，总股本承诺额为50亿元人民币（9.21亿新元）。凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。
9月30日，建信住房租赁基金发起的“持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功实现首次扩募，成为全国首单完成扩募的持有型不动产ABS项目。该计划首发于2024年7月2日，首期发行规模达11.7亿元，系全市场第二单持有型不动产ABS产品，由中金公司担任计划管理人，发起机构建信住房租赁基金（简称“建信住租”）作为国内租赁住房领域头部资管机构，通过本次扩募新增发行规模4.53亿元，底层资产扩容至包含南京两个保障性租赁住房项目。
观点指数认为，从市场机制的创新视角看，扩募机制有效破解了持有型不动产ABS市场资产持续注入渠道受阻的核心痛点。传统ABS产品到期即终结生命周期，而引入扩募机制后，表现优异的资产平台可实现新资产持续注入，动态优化资产组合结构，增强整体的抗风险能力。
险资聚焦核心资产布局，强化战略协同与长期价值
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得10起险资布局商业不动产资管事件，主要围绕的标的资产类型是购物中心、写字楼、长租公寓等，涉及险资金额约316亿元。险资在报告期内的商业地产布局呈现“运营权保留、投资方式创新、区域选择聚焦核心城市”的特征，既反映对核心资产长期价值的信心，也体现资产配置策略向“收益+增值”双轮驱动的转型。
从长远视角观察，险资可通过长租公寓、购物中心等商业地产资产实现全链条布局。商业地产凭借其天然的抗通胀属性及长期稳定的租金收益特性，深度契合险资负债端长期久期的需求，形成“政策支持+市场选择”的双重驱动机制，最终实现从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动的策略转型。
消费REITs年内领涨，住房租赁REITs承压前行
目前已上市的12只消费基础设施REITs，总量层面来看，购物中心供给偏大，总市值418.65亿元，占比18.9%。
年内涨幅排名前五的除博时招商蛇口产业园REIT外，全部是消费类REITs：嘉实物美消费REIT涨幅45.11%，华夏大悦城商业REIT涨幅40.64%，易方达华威市场REIT涨幅37.70%，华夏首创奥莱REIT涨幅37.63%，华夏金茂商业REIT涨幅38.80%。这些产品的优异表现主要得益于消费复苏、优质资产稀缺性以及专业运营带来的资产增值。
总的来看，消费REITs财务运营指标维持高位稳定，出租率、收缴率及利润率呈现“稳中有升”的态势，彰显资产质量与运营效率。2024年出租率97.68%、收缴率99.45%、EBITDA利润率62.59%；2025Q3出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，显示运营韧性在持续增强。
高出租率源于优质底层资产项目的贡献，例如：三季度报披露华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%。出租率维持在98.73%的高位，租金单价水平提升至430.07元/平方米/月，环比增长2.8%，体现租金收缴能力优异，利润率提升则反映了成本管控与收益增长的协同效应。
来源：观点网 陈鹏泽
