来源：观点网 潘玲宣
首批八只项目仅为前奏，还有更多项目在申报发行的路上。
去年12月31日，证监会正式发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文），以及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号文），标志着商业不动产REITs试点正式启动。
公募REITs资产类型实现从基础设施向商业不动产的扩容，市场也进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。
彼时，便有业内人士预期，商业不动产REITs或将迎来一轮申报与发行热潮。如今，经过近一个月的筹备，首批商业不动产REITs正式来袭。
1月29日，三只商业不动产REITs申报至上海证券交易所，并于当天更新项目状态为“已受理”。这三只项目分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，以及汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，均为首次发售，预计募资131.75亿元。
而就在次日，又有五只项目完成项目申报，并在当日稍晚时候获得上交所的受理，预计募资规模182.995亿元。仅两天时间，上交所已完成八只商业不动产REITs项目的申报受理工作，相关项目的募资规模合计达314.745亿元。
数据来源：网络公开资料，商业客整理
一方面是申报的项目数量较多，另一方面随着新政的调整，底层资产的所处业态也更多元。此次集中申报的八只商业不动产REITs项目，就涉及了商业综合体、零售、办公楼、酒店等多元业态。
更值得注意的是，其中甚至包含了两单以奥特莱斯项目为底层资产的项目。
唯品会奥莱二次“尝鲜”
截至2025年末，已发行上市的12只消费REITs中，以奥特莱斯项目为底层资产的仅有两单。其中，2024年8月28日上市的华夏首创奥莱REIT，为该类型的首单项目。第二单以奥特莱斯作为底层资产的消费类基础设施公募REITs是中金唯品会奥莱REIT，发行上市时间已经来到一年后。
去年9月12日，以杉杉商业作为原始权益人及运营管理机构的中金唯品会奥莱REIT，于上海证券交易所上市。其底层资产是位于宁波市海曙区集士港镇的杉井奥特莱斯项目，是原始权益人杉杉商业集团有限公司的首个奥特莱斯项目。
同时，中金唯品会奥莱REIT的发起人唯品会控股有限公司，是国内领先的品牌折扣电商，也因此中金唯品会奥莱REIT成为目前国内市场上唯一一单带有新零售特点的产品。
该产品募集份额为10亿份，发行价格为3.48元/份，最终以34.8亿元的募资额创下年内消费基础设施REITs新高。
此次申报商业不动产REITs，显然是唯品会与杉杉商业对C-REITs的又一次探索与尝试。在底层资产方面，发行人继续选择了运营时间较长、进入稳定期的两个项目——郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目。
其中，郑州杉杉奥特莱斯项目开业于2016年9月，迄今已运营近10年，该项目分三期建设，分别竣工于2016年9月、2021年7月、2024年8月，总建筑面积约11.20万平方米；哈尔滨杉杉奥特莱斯项目于2015年9月开业，迄今已运营近11年，该项目总建筑面积为13.06万平方米。
截至2025年12月31日，郑州项目与哈尔滨项目的土地剩余使用年限分别约30.68年、27.14年，具备长期经营基础。
与此同时，在业绩表现方面，两个项目同样能够在杉杉商业体系内所有项目中排名前列。
以刚刚结束的2025年度为例，郑州杉杉奥特莱斯项目的整体客流量达到968万人，整体销售额约21.58亿元；哈尔滨杉杉奥特莱斯项目的整体客流量达到1020万人，整体销售额约16.72亿元。
2023年至2025年，郑州项目的平均出租率分别为99.44%、99.27%、99.52%，始终维持在99%以上；哈尔滨项目的平均出租率也维持在高位，分别为99.56%、99.61%、99.89%。两个项目近三年均接近满租。
据悉，在项目发行前，郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目的运营管理由杉杉商业与项目现场运管团队协同完成，项目现场运管团队执行杉杉商业统一的管理制度和业务流程并受杉杉商业总部管理。
依托杉杉商业的品牌资源，各项目能够汇聚诸多优质品牌，并由此于在地市场建立起核心的竞争壁垒，对追求品牌与折扣的消费者具有强大号召力。
凭借高质高效的经营协作，超十年的成熟运营，以及强大品牌资源，两个项目均在当地市场建立起标杆地位。
募集说明书显示，郑州杉杉奥特莱斯项目是河南省销售额排名第一的奥莱项目，远超竞品，具有较强的先发优势与区域垄断地位，且营业额坪效、运营净收益率等经营业绩指标仍在快速增长。
2025年，项目的入驻品牌中有超过100家门店的销售额位列该品牌河南奥莱门店第一，汇聚超过45家省内独家/省内首家奥莱店。
哈尔滨杉杉奥特莱斯项目则是黑龙江省内销售额第一的奥莱项目，2025年月销售额坪效约为2232元/月/平方米，约为竞品项目的2倍。在2025年，项目入驻品牌中超过80家门店的销售额位列黑龙江省奥莱门店第一。
此次，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金以郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目为投资标的，预计募资规模为74.7亿元，成为本轮八只获受理的项目中，募资规模最高的项目。
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