来源:观点网 徐颖珊
消费REITs持续走强的核心是“优质不动产+稳定运营”。
越来越多的市场目光聚焦到REITs,尤其是消费类。自2024年3月第一批消费REITs上市,截至目前,已有12只消费REITs上市/筹备上市。
在市场交流中,不少投资者表示:“消费REITs太难买了。”尤其今年,这类产品在发售期的场内认购难度越发增大。
以近期发行的华夏凯德商业REIT为例,其发售期场内认购不仅出现超252.6倍的网下超额认购,公众份额更是在单日内迅速售罄,公众投资者有效认购倍数超535.2倍,基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元,是拟募集规模的135.2倍。
而从12只消费REITs的底层资产构成来看,其涵盖类型包括购物中心、奥特莱斯、农贸市场以及社区商业,其中购物中心占据了绝对主导地位——12只产品中,有7只是以购物中心为核心底层资,该类资产总估值约228亿元。
此次,商业客从已披露的购物中心REITs财报出发,解读它们背后的运营力。
资本市场“红人”
2024年底的中央经济工作会议,将"大力提振消费、全方位扩大国内需求"列为2025年经济工作的首要任务,这一导向为消费基础设施REITs的发展奠定了战略基调。
从目前已入市的6单购物中心REITs二级市场表现来看,价格基本处于上涨趋势,其中华夏大悦城商业REIT涨幅最高,超50%,而华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT涨幅均超过40%。

政策是外部推动力,而消费REITs持续走强的核心是“优质不动产+稳定运营”。
除并未披露半年财报的中金中国绿发商业REIT,从出租率指标来看,其余5只消费REITs的底层购物中心资产均在95%以上。其中,青岛万象城和长沙览秀城的出租率最高,达到99.03%;除上海又一城出租率较2024年末有所下降外,其余购物中心的出租率均实现小幅上涨。

若从租金单价变化方面来看,上半年除成都大悦城的租金单价有小幅的0.86%下滑外,其余5个底层资产的租金单价均实现上涨,其中华夏华润商业REIT的青岛万象城涨幅最高,由2024年底的397.73元/平方米/月,涨至2025年6月底的419.71元/平方米/月,涨幅为5.53%。
而在5单产品中,位于青岛香港中路核心商圈的青岛万象城租金单价最高,其定位高端,再加上品牌组合持续的优化,达419.71元/平方米/月;其次是主打“年轻潮玩”的成都大悦城,在持续的营销活动下,带动商户销售额同比增长,进一步巩固商家对租金的承受力,租金水平达357元/平方米/月。

对于购物中心而言,头部5家租户的租金贡献占比更是决定了场子的“抗风险能力”。若占比过高,一旦某家核心品牌租户出现战略调整,关店收缩或租约到期不续约,都将直接导致整体租金下滑。 共2页 [1] [2] 下一页
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