来源：观点网 潘玲宣
经过多年培育，杉井奥特莱斯已成为当地乃至一定城市圈内的奥莱行业成熟标杆项目，占据当地奥莱市场高份额，形成了对品牌较强的吸引力。
继去年8月华夏首创奥莱REIT发行上市之后，9月12日，国内第二只以奥特莱斯项目作为底层资产的消费基础设施REITs正式挂牌交易。项目全称为中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金唯品会奥莱REIT”），也是截至目前成功发行的第十只消费基础设施REITs。
从上市首日表现来看，中金唯品会奥莱REIT虽未触及30%的涨跌幅限制，当天收盘价却也达到了4.413元/份，相较于3.48元/份的发行价格，涨幅约为26.81%。
与此同时，就市场关注度而言，中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元募资额创下年内消费基础设施REITs新高。
这一方面是由于消费REITs的常态化发行渐入佳境。在中金唯品会奥莱REIT之后，目前已有三单消费REITs进入正式流程，等待上市。
另一方面，尽管基础设施公募REITs整体保持较高的认购热度，但得益于一系列提振消费的政策举措和相关支持，以及消费REITs底层资产的抗周期属性，政策环境与资产属性的双重加持下，相关产品的可供分配情况、综合收益率等关键指标领先于市场，进而吸引更多资金参与。
就在中金唯品会奥莱REIT挂牌上市之前，作为国内公募REITs市场的首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT在9月9日启动发行，由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，于同一天提前结束募集。
盘点场内已上市的消费REITs，以奥特莱斯项目为底层资产的仍是少数，目前已上市的产品仅有两单。发行REITs对于奥特莱斯而言，有何特殊意义？而被REITs“解放”的奥特莱斯市场，又正在发生怎样变化？
第二单奥莱REITs来了
中金唯品会奥莱REIT的底层资产为宁波杉井奥特莱斯，是原始权益人杉杉商业集团有限公司的首个奥特莱斯项目；发起人唯品会控股有限公司，则是国内领先的品牌折扣电商，也因此中金唯品会奥莱REIT成为目前国内市场上唯一一单带有新零售特点的产品。
杉杉商业作为国内奥特莱斯领军企业之一，深耕奥莱行业多年，专注于奥特莱斯广场的开发、建设、运营与管理。此次发行上市的底层资产部分包括杉井奥特莱斯一期项目、三期项目、四期项目，总建筑面积约10.43万平方米，商业建筑面积约8.33万平方米，商业部分总可租赁面积约5.1万平方米。
一期项目自2011年9月起运营，截至今年9月已稳定运营约14年。三期项目、四期项目分别自2016年11月、2020年4月起运营，截至今年9月运营期限超8年和5年。
根据招募说明书，截至2025年3月31日，项目估值约为29亿元，单价27823元/平方米。自2022年以来，杉井奥特莱斯的运营收入呈上升趋势，2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.7%，运营净收益年均复合增长率为10.69%。
出租率自2022年以来也始终保持在97%以上，截至今年3月末，出租率已达98.8%。2025年一季度的月租金坪效约394元/月/平方米，在已上市的消费基础设施REITs项目中处于较高水平。
关于底层资产的其他方面，宁波杉井奥特莱斯为常规的室外开放街区+室内馆相结合的建筑形态，其位于宁波市海曙区，地处宁波市中西部，东隔奉化江与鄞州区相邻，北濒余姚江与江北区相望，西与余姚市接壤，南与奉化区连接。
图片来源：中金唯品会奥莱REIT招募说明书
而海曙区为宁波市“老三区”之一，公路、轨道交通、公共交通体系健全，距离宁波栎社国际机场约4.5公里，距离宁波火车站约8.4公里，通达性较强。这也使得项目的辐射范围更加广阔，客群聚集能力强。
自2022年以来，杉井奥特莱斯的客流量呈攀升趋势。2024年客流达到约1310万人，2022-2024年复合增长率高达16.63%。
实际上，经过多年培育，杉井奥特莱斯已成为当地乃至一定城市圈内的奥莱行业成熟标杆项目，占据当地奥莱市场高份额，形成了对品牌较强的吸引力。
杉井奥特莱斯引入了大量国内及国际知名品牌，比如耐克、阿迪达斯、BOSS、FERRAGAMO、MAX MARA、COACH、安踏、FILA等。截至2025年3月31日，项目在执行合同共涉及商户189家，业态包括服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品和其他。
从面积分布分析，各类业态面积占比较为分散，能够有效缓解单一业态市场风险对杉井奥特莱斯的潜在影响。
消费REITs中的少数群体
也因上述种种，资产质量获得认可、预期收益理想，中金唯品会奥莱REIT的发行价格定为3.48元/份，在已上市的消费REITs中，仅次于华夏华润商业REIT的6.902元。
之后的认购阶段，也延续了此前消费REITs的超预期表现。今年8月20日，中金唯品会奥莱REIT发布公告，宣布公众发售基金份额的募集活动提前结束。
据悉，该基金原定募集期为2025年8月20日至2025年8月21日，由于公众投资者认购踊跃，总量已超过公众发售总量，故将公众发售基金份额认购及缴款截止日提前至2025年8月20日。
甚至有消息称，林园投资也首次参与首发REITs项目的线下认购，总认购金额近8000万元。
此外，根据公开信息，首程控股也在中金唯品会奥莱REIT挂牌上市当天发布公告称，公司全资附属公司首程基石参与管理的北京平准基金投资了中金唯品会奥莱REIT，并将持续加大在中国核心智能基础设施不动产领域的投资布局，深化与国内头部商业运营商和产业方的合作。
对于唯品会和杉杉商业而言，截至2025年3月末，杉杉商业已成功运营20家奥特莱斯广场，并有长沙、武汉、无锡等奥特莱斯广场正在建设开发中，将为后续扩募提供充足的资产储备。
挂牌上市也为新的起点。自公募REITs基础设施资产类型覆盖到消费基础设施以来，截至目前已发行上市十单产品，还有华夏凯德商业REIT、华夏中海商业REIT、中航天虹消费REIT三单已申报待上市。
数据来源：公开资料，商业客整理
以2025年上半年消费REITs的二级市场表现来看，除了华夏华润商业REIT的价格涨幅为21.17%，其余产品均取得30%及以上的涨幅。而这一结果或许也与华夏华润商业REIT的定价有关。该产品的发行价格为6.902元/份，居十单消费REITs之首。
今年以来发行上市的产品有三只。除中金唯品会奥莱REIT之外，还包括易方达华威市场REIT、中金中国绿发商业REIT。
其中，截至“630”时点，1月24日上市的易方达华威市场REIT价格涨幅已高达80%，中金中国绿发商业REIT由于是在接近中期末的6月27日上市，价格涨幅相对平稳。不过，两只产品上市当天均触及30%的涨幅限额。
聚焦到同类可比的华夏首创奥莱REIT，该产品在上半年的价格涨幅为43.71%，仍是领先于大部分REIT产品。
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