至于让陈序平主导全新的地产航道，按照龙湖集团官方的说法，陈序平在成都区域的一系列业绩与表现与集团近几年来多元业务发展相契合，体现了集团对高层管理人士能够积极引领业务创新的期待与诉求。
销售下滑利润收窄
地产股在经历了过去一年的集体回落，目前所有上市房企中，仅剩下龙湖和万科两家企业的市值还在两千亿之上。
2022年至今，龙湖集团的股价还上涨了10%，但独树一帜的龙湖并非可以高枕无忧。
事实上，行业下行叠加疫情影响，龙湖集团的规模增长势头已经明显放缓。数据显示，2021年全年，龙湖集团累计实现合同销售金额2900.9亿元，同比上升7.2%；按照此前制定的“2021年3100亿元”的销售目标计算，2021年全年仅完成年度目标约93.6%。
去年8月25日，在龙湖集团的中期业绩沟通会上，龙湖时任CEO邵明晓表示，公司3100亿元的销售目标是没有问题的，公司非常有信心。
但当时龙湖集团的合同销售额和销售收入已经出现同比下滑。7-10月其销售额同比分别下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
11月单月，该公司实现销售额225.7亿元，同比减少20.67%。实现销售面积132.6万平方米，同比减少23.13%。
12月7日，惠誉发布评级报告，将龙湖集团的展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级及其未偿高级票据评级为“BBB”。
克而瑞数据显示，今年前2个月龙湖集团实现全口径销售额为200.6亿元，同比减少46.5%，权益销售额130.7亿元，同比下滑50.21%。
其中，1月龙湖公告的权益销售额为69.9亿元。由于官方尚未公告2月份的权益销售额，根据上述统计推算，龙湖2月权益销售额也只有60.9亿元。
在房企融资仍被严控的当下，房企对资金与回款的重视程度达到了前所未有的高度，而权益销售正好能让外界更容易看清楚一家企业的实际经营情况。
惠誉预计，2022年龙湖集团的合同销售额将下降8%。合同销售疲软和预售资金需求紧张可能会影响房地产开发商（包括龙湖集团）的销售收入和流动性。
除了销售额下降，龙湖的利润率也在收窄。
惠誉表示，龙湖集团的EBITDA利润率，从2019年至2020年的18%-21%和2020年上半年的17.3%下降至2021年上半年的12.8%。下降速度快于大多数投资级同行，主要是由于确认了土地成本高的房地产销售以及销售和管理费用增加。
惠誉预计，龙湖集团的EBITDA利润率（未计入合资企业数据）将在2021年至2023年下降至15%-16%。管理层预计，在未来12-24个月内房地产开发毛利率将从2020年的27.3%和2021年上半年的23.4%降至20%-25%。
除此之外，房企的负债状况一直是市场关注的焦点，龙湖集团也不例外。
财报显示，截至去年6月末，龙湖集团总资产为8734.46亿元，总负债6727.94亿元，净资产2006.52亿元，资产负债率77.03%。
从“三道红线”看，龙湖集团净负债率46.0%，现金短债比达到5.48倍，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，属于“绿档”水平。
截至2021年6月末，龙湖集团龙湖集团流动负债有4719亿元，其中一年内到期的短期债务有181亿元。非流动负债方面，龙湖集团有超过一年期的长期有息负债合计1737亿元。
相较于偿债压力，截至报告期末，龙湖集团账上现金及现金等价物有989.8亿元。且在1月11日，公司公告，附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将公开发行2022年公司债券（第一期）。发行规模为不超过28亿元，分为两个品种，利率最高4.6%。
总体来看，龙湖集团的销售疲软，盈利能力出现下滑；短期内流动性无虞，但公司面对的去化回款压力仍然很大。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，陈序平履新龙湖集团CEO，所面临的市场环境已经和此前大不相同。市场发展到现在，增量空间已经相当有限。“而且接下来市场将会面临比此前发生的更加严酷的‘洗牌’，这是财务、经营处在安全线以上的龙湖也必须面临的考验。”
来源：雷达财经 文|李亦辉 编|深海
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