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泰禾“自救术”:封闭管理与逐个击破

  时间财经注意到,为解决债务难题,泰禾集团曾提出“封闭管理”模式,即项目层面的融资、销售等资金流动,完全用于项目本身的自运转,而不必受公司整体经营状况的影响。

  金融行业分析师王赤坤告诉时间财经,以往的方式使得债权人无法掌握地产公司的底层资产,并处置后续资金流向。在“封闭管理”模式下,债权方直接参与具体项目的管理,甚至实控项目公司的证件照和银行账户,掌控地产公司最底层和最值钱的资产,成为债务偿还的“贴身护法”。

  柏文喜并不认同上述观点,其表示,泰禾提出的“封闭管理”方法这个方法,实际上就是以存量债务的展期与阶段性的债转股来换取增量资金的注入,从而从项目层面上逐个盘活泰禾的资产价值,并实现债权人的偿债诉求。

  “但是这种方式无法避免其他金融机构和案外其他债权人,在主张自身权益的过程中,对这些‘封闭管理’的项目采取司法干预乃至冻结措施,从而让这种逐个盘活项目债务与项目资产的方式存在极大的法律风险。”柏文喜称,简言之,所谓的“封闭管理”只是泰禾对项目直接债权人的一种理想化的设定,并不能阻止案外人申请冻结该项目。

  “逐个击破”

  根据公告,2020年12月18日,泰禾集团全资子公司珠海保税区启航物流有限公司与民生银行深圳分行就一笔18亿元的借款达成展期协议,展期至2022年6月10日,对应珠海泰禾中央广场项目。

  三天后,泰禾集团全资子公司深圳泰禾房地产开发有限公司(简称“深圳泰禾”)与长城资管深圳市分公司达成债务重组协议,将120.03亿元债务延期至2023年12月18日,对应深圳院子、坪山泰禾中央广场两个项目。

  柏文喜告诉时间财经,多家债权机构与泰禾达成协议,确实会增强市场对泰禾盘活债务和走出困境的期待。但是,相互之间不配合、“自扫门前雪”的金融机构仍然可以随时对泰禾的资产与运营采取措施,而导致其陷入瘫痪状态。

  这并非危言耸听。企查查显示,上述与长城资管深圳市分公司达成和解的深圳泰禾,因一份建设工程合同纠纷,已被深圳市晶艺装饰设计工程有限公司申请执行,且已于2021年1月8日被下发限制消费令。

  (2021)粤06执72号显示,此前与厦门信托达成和解的佛山市顺德区中维房地产开发有限公司,也于2021年1月11日被执行,执行标的9719.69万元。

  此外,1月4日泰禾集团公告称,因金融借款合同纠纷,四川信托、浙商金汇信托向公司及相关当事人提起诉讼。

  其中,四川信托要求判令泰禾集团偿付本金39.95亿元及相关利息、罚息等,共计47.97亿元;浙商金汇信托请求判令上海金闵偿付本金6亿元及相关利息、罚息等,共计6.11亿元。

  上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示,“同意债务展期的大多是银行、资管公司,他们家底丰厚,还有时间可以耗一耗,但信托是耗不起的。”

  据悉,截至2020年7月7日,泰禾集团年内到期债务中,信托公司贷款到期金额占比达到46.64%。

  柏文喜认为,泰禾此前是想通过与万科合作,就债务问题达成整体和解,这个想法“泡汤”后才选择“封闭管理”的做法。“封闭管理”并不能实现真正的“封闭”,从而保障项目直接债券人的权益,但是对动摇其他债权人是非常有效的。黄其森目前采用的可能是用和万科的合作作为诱饵,吊住债权人,然后逐一谈判、各个击破,最终实现整体债务和解。

  根据公开资料,黄其森本科毕业于福州大学建筑系,后成为经济学研究生,毕业后供职于建设银行福建省分行,任职12年。黄其森曾多次公开表示,“不懂金融就搞不好房地产”。

  来源:时间财经

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