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泰禾“自救术”:封闭管理与逐个击破

  能否走出债务泥潭?

  近日,据媒体报道,泰禾集团股份有限公司(简称“泰禾集团”)债务重组取得阶段性进展,已与兴业银行、东方资产等金融机构达成协议。

  对此,时间财经以投资者身份致电泰禾集团董秘办,一位工作人员表示,公司与兴业银行签订的是合作备忘录,属于框架协议;至于东方资产,该员工称“不便对此进行回应,以后续公告为准。”

  在此之前,根据泰禾集团公告,民生银行深圳分行、长城资管深圳市分公司、厦门信托、渤海银行北京分行、天津银行石家庄分行已就该公司相关借款同意展期。

  一位不愿具名的业内人士告诉时间财经,在处理复杂的债务问题上,除了获得当地政府支持、引入战投外,逐个动摇债权人的意志也非常重要。黄其森在建行工作多年,对于如何盘整债务应该是有经验和智慧的。泰禾目前的做法,也算是给那些巨额债务压身的房企提供一个路线指引。

  债务违约

  根据公开资料,“闽系”房企泰禾集团成立于1992年,以豪宅产品“院子系”著称,并于2010年借壳福建三农登陆深交所。

  上市以后,泰禾集团扩张凶猛,在2010年至2017年,其资产规模由51.81亿元飙至2064.21亿元。尤其是棚改政策后楼市火热的2017年,泰禾集团销售额由此前一年的400亿元一举跨过千亿元大关,同比增长147.55%。

  与之相伴的是,泰禾集团2017年有息债务规模高达1358.10亿元,资产负债率也增至87.83%,远高于同年房地产行业79%的平均水平。剔除预收购房款对财务杠杆的影响后,泰禾集团净负债率仍然高达474.64%。

  “祸根”也因此埋下。2018年,泰禾集团增速放缓,到2019年后,因前期债务杠杆过高,政策转向后豪宅销售压力更甚,泰禾集团“刹车”不及导致隐患频发,并在2020年7月发生违约。

  2020年7月6日,泰禾集团对外公告,未能完成“17泰禾MTN001”本息的按时兑付,发生实质性违约。截至2020年7月7日,公司已到期未付债务270.65亿元,2020年内到期债务为555.11亿元。

  中诚信在一份报告中称,泰禾集团违约主要有以下几个原因:1.快速扩张推升举债规模,债务集中到付,短期偿债压力大;2.盈利能力减弱,存货规模过高,去化压力大;3.融资成本高企,担保代偿风险高,对外部融资造成不良影响;4.现金流承压,无法为债务偿还提供有力支持;5.货币资金大幅减少,偿债能力严重不足,战投落地存在不确定性。

  根据2020年三季报,泰禾集团完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02本息的兑付。截至三季报披露日,公司已到期未归还借款金额为487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。

  此外,泰禾集团控股股东泰禾投资因存在质押融资违约,被动减持公司股份。泰禾集团还因子公司未履行还款义务而被列为被执行人,相关事项可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性。

  “封闭管理”

  实际上,早在2019年下半年,就有消息称泰禾集团“在着手引入战投”。据《中国企业家杂志》报道,泰禾集团员工忧心“不知道我们是下一个绿城,还是下一个福晟?”

  债务违约后的2020年7月31日,泰禾集团与万科签订协议,后者拟以24.3亿元入股泰禾,持有19.9%的股份。但根据当时的框架协议,只有在泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持公司恢复正常经营,以及支持公司可持续经营,万科才会最终入股。

  万科方面称,将协助泰禾完善公司治理,盘活存量资产,支持其正常经营。但万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

  “白马骑士”来了,却并未直接出手相助,泰禾集团股价也随之一路走低。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉时间财经,这种债务重组问题,若债权人与泰禾实现整体和解,双方收益最大;反之,若最后进行资产清算,相当于飞机当废铁卖,双方都会受损。但问题在于,这种大公司的债务问题涉及银行、信托、基金,还有上下游供应链公司,既有股权性质的,也有债权、借贷等。债权人比较分散,又都想拿到最高的偿债条件,众口难调。

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