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三年增长6倍的奇迹已成过去，中梁更需要加强自身功力才能走得更远。
去年7月，发迹于温州的地产“黑马”中梁控股在港上市，在上市满1年后，中梁控股（02772.HK）于近期发布了中期业绩报告。
上半年，中梁控股总营收237.67亿元，同比增长15.6%；归母核心净利润13.08亿元，同比增长6.2%，每股盈利0.34元。全口径合约销售金额为677亿元，同比增长6.3%，只完成了年度1680亿元销售目标的40.3%。
过去，在高周转及三四线城市棚改货币化的城市红利下，中梁仅用3年时间，就实现了销售规模从百亿至千亿的跨越。但自棚改政策、收紧以来，中梁的销售增长开始快速放缓。
《每日财报》注意到，三年增长6倍的奇迹已成过去，中梁当下不仅销售增速大幅下滑、毛利率远低于同行，与此同时，此前“456”高周转模式留下的楼盘质量屡遭业主投诉维权。
销售增速快速放缓，区域布局制约未来增长
中梁2019年的高光时刻仍历历在目，不仅超额完成全年1300亿元的销售目标；也代表其超越泰禾、富力、绿城等老牌房企，跻身行业TOP20；资本角度看，这也是其上市首年的开门红。
将时间线拉长，中梁2019年的高光，或许只是近年表现的缩影。2013年中梁的合约销售额突破百亿，2015年销售额168亿元，2016年销售额也不过190亿元。
但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元。这一增速，可以看出中梁渴求冲刺规模的野心。
从168亿元到1015亿元，三年6倍增幅，成功突破千亿门槛，这样的彪悍业绩独此一份。要知道，融创、恒大从百亿破千亿用了6年，万科也用了4年。但高光之下，中梁也有不少疲态隐忧。
据《每日财报》统计，其2017年-2019年的合约销售额增速分别为241.58%、56.39%、50.25%。逐年放缓的销售增速，也能反应出中梁的发展已现出“疲软”姿态。2020年上半年，中梁控股的销售增速继续放缓至6.3%。
中梁管理层曾就公司业绩增长给出解释：“未来，公司计划销售规模每年实现10%至15%的增长幅度，实现稳健增长。“
但按照目前中梁的区域和城市布局，这一增速目标能否顺利完成，还需交给时间验证。
2020年，中梁管理层给自己的定的销售目标是1680亿元，销售放缓叠加疫情影响，中梁能否如期完成既定目标，又将采取怎样的措施来保证销售，成为其留给市场的一大疑问。
作为温州走出来的千亿房企，中梁的销售业绩一直比较畸形，各区域之间的业绩贡献非常不平衡。今年中期，中梁在长三角区域销售占比达63.5%。而在海峡西岸等城市，中梁控股的销售占比仅有5.5%，同比下降6.6%。
从单一城市的贡献来看，上半年大本营温州为中梁贡献了110.65亿元的销售业绩，成为公司内部唯一一个销售规模超百亿的城市。此外，中梁控股还有杭州、丽水等14个城市销售金额超过10亿元，但均不超过50亿元。
在土储方面，中梁在长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角的土储占比分别为45%、34%、10%、9%和2%，整体结构的相对失衡，是制约中梁后期规模增长的重要因素。
超高溢价拿地，有息负债同比暴涨超8成
中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列，主要得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地”。中梁2016年基本以每周拿一块地的速度，攻下近70块地；2017年再加速，平均三天拿一块地，共获136块地。
2019年前11月，其新增129块土地，投资总金额约为711亿元。前11月拿地与销售比为54.5%。换言之，中梁不到2天半就拿下一块土地。快速之下，也不乏高溢价。甚至到了2020年，其溢价拿地现象还未终止。
高周转+溢价拿地，这样的豪放打法，也在考验着其资金链的承受力。招股书显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融资成本均线在6.07%左右。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 中梁控股 |
