尽管销售额实现三级跳，但中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位，资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力。受制于多方面影响，该公司不得不重置增长率目标
190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元。
四年时间，从温州起步的区域房企中梁控股集团有限公司（下称中梁控股，2772.HK），开启了全国范围内的项目布局，并实现合约销售额三级跳。
如此高速增长也给了这家公司喊出“2021年实现3000亿元销售额”的勇气。
然而现如今，既定目标似乎有些遥不可及。2020年，中梁控股目标销售额仅为1680亿元，增速近10%。据其最新未经审计运营数据显示，今年上半年其合约销售额实现677亿元，完成年度目标的四成。
对于计划增速放缓，该公司管理层表示，未来公司希望实现稳健增长，计划销售规模每年实现10%—15%的增长幅度。
疫情影响固然是压抑销售的重要因素，然而，该公司内在风险亦难以忽视。
一方面，据年报显示，截至2019年末，中梁控股集团及其附属公司、合营联营企业共拥有可售资源超2600亿元，原定3000亿元销售目标显然难以实现。而若要维持增长，继续扩充土储相当重要。另一方面，中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位，资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力。
2020年7月16日，正值中梁控股上市一周年，曾经高速发展的这家房企，又将如何面对挑战？
销售额狂飙，毛利率却增长乏力
中梁控股近年业绩飙涨有目共睹。据该公司招股书及最新财报数据显示，2016年至2019年，中梁控股收入分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元及566.4亿元，税前利润分别为-2.74亿元、12.68亿元、44.38亿元及98.98亿元，均实现较好增长。
在销售额方面，2016年至2018年，其合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元，三年即突破千亿门槛。进入2019年，中梁控股合约销售额达1525亿元，同比增长50.2%。该公司表示，这主要是抓住了三四线城市的棚改机遇。
不过在此背后，《投资时报》研究员注意到，中梁控股的高速增长已明显放缓。2016年至2019年，该公司营收增速已由2017年的379.52%降至2019年的87.46%，税前利润增速由2017年的562.77%降至2019年的123.03%。
同时，其销售额增速已由2017年的241.58%降至2018年及2019年50%左右。而若按既定目标，2020年其销售额增长或仅能实现10%。
7月6日，中梁控股发布的2020年1—6月未经审核业绩数据加重了这一可能。今年6月，中梁控股合约销售额约为247亿元，上半年其合约销售额实现677亿元。按2020年1680亿元合约销售目标计算，中梁控股前6个月仅完成其年度目标的四成。
可以观察到，尽管销售增速降低，但中梁控股业绩增速在行业中仍较为靠前。但值得关注的是，其销售毛利率及净利率水平却持续维持低位。
2016年至2018年，中梁控股毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，这一数值增至23.3%，但低于上市房企30%的毛利率中位值。
而从营收排名靠前的40家港股上市房企来看，Wind数据显示，中梁控股2016年销售毛利率排名第34位，2017年及2018年均排名37位，2019年其销售毛利率排名继续落后一个位次，排在第38名。
在销售净利率方面，近四年中梁控股该指标有所上升，2016年至2019年分别为-9.22%、3.55%、8.36%及11.4%，但与40家头部港股上市房企15%的中位值相比仍有差距，排名亦在30名开外。
毛利率持续维持低位的同时，该公司现金流情况也变化较大。《投资时报》研究员注意到，2016年至2019年，中梁控股经营活动产生的现金流净额分别为-176.28亿元、-68.38亿元、80.37亿元及-203.29亿元。可以看到，除2018年外，其于年份中梁控股经营活动净现金流均为净流出状态。
同期，该公司现金及现金等价物净增加额分别为27.29亿元、59亿元、38.03亿元及4亿元、期末现金余额分别为48.47亿元、107.48亿元及145.52亿元及149.65亿元，显示出现金增长乏力态势。
针对2016年及2017年经营活动录得负现金流量情况，中梁控股在其上市招股书中表示，主要因为物业开发活动持续增加以及土地收购活动加大，导致用于运营的净现金额较多。而为何2019年经营活动现金净流出超200亿元，中梁控股并未在其年报中解释相关原因。
中梁控股近四年部分业绩数据
数据来源：公司招股书及财报
资产负债率高企，现金流承压
尽管经营活动净流出金额巨大，但押注棚改的中梁控股确实抓住了其中机会。
2015至2017年间，凭借高周转模式，中梁控股在三四线城市快速发展。而随着棚改红利消失，其又于2018年提出“三转”战略，即转二线、转省会、转都市圈核心城市开发项目，进而实现并巩固了千亿销售额。
在这一过程中，中梁控股开始加速拿地。据其招股书显示，2016年至2018年，中梁控股分别收购63幅、119幅及221幅地块。可以看到，其拿地速度从2016年的平均每6天拿一块地，提升到2017年的平均每3天拿一块地，进而增至2018年的平均每1.7天进账一块地。
而据其年报显示，2019年中梁控股总计收购139幅地块，平均每2.6天收入一块，依然保持了较快的拿地速度。相关地块规划总建筑面积约为1660万平方米，收购平均成本约为每平方米4607元，总计投入764亿元。
如此拿地速度及巨量资金投入，自然也考验着其资金链的承受能力。在经营活动无法带来正现金流的状况下，该公司自然需要想方设法筹资。
招股书显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别为202亿元、245亿元、270亿元，由于信托利率较高，其三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融资成本均线在6%左右。
2019年，中梁控股借款总额进一步上升至401.81亿元，较上一年度增长48.8%。加权平均债务成本为9.4%，依然高于主流房企平均融资成本。
快速扩张及大加杠杆，也导致该公司资产负债率高企。2019年，中梁控股资产负债率高达90.7%，虽然该指标已有下降趋势，但近四年其资产负债率均在90%以上。
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