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三年从百亿到千亿销售额 中梁控股是如何狂飙突进?

  作为一家后起房企,从百亿到千亿销售额,需要多少时间?中梁控股(02772.HK)给出的答案是三年。

  2015年才仅有168亿元销售规模,三年内以火箭般的速度跳升,2018年一跃突破千亿规模达到1015亿元,中梁控股狂飙突进的速度令人惊叹。

  而根据中梁控股发布的2019年11月合约销售运营数据,2019年前11月,中梁实现销售金额约1305亿元,同比增长约47%;合约销售面积约1244.1万平方米,按年增长约42%。

  也意味着,中梁控股已提前并超额完成全年1300亿元的销售目标,成为2019年少数提前一个月完成全年目标的房企之一。

  巧合的是世茂前11月销售额同样增长了47%,世茂和中梁控股保持了Top20最快增速的同时,且均完成了全年目标。

  不过,在去年7月完成港股上市后,尽管净负债率大幅下滑,但中梁控股还面临着土储不足、融资成本较高、现金流吃紧等问题。

  土储弹药不足

  中梁不到2天半就拿下一幅土地,在地产融资寒冬中“疯狂扫货”。

  土地是房企的粮草库,土地储备不足,最终将导致企业后继乏力。

  而和众多头部房企重仓一线城市不同,中梁控股集中在二三四线城市。在公司财报中,中梁控股提到“本集团采用高周转的开发模式,以标准化的流程于二三四线城市开发房地产项目。”

  截至去年上半年,公司土地储备约4200万平方米。但中梁控股的土地储备并不算充足,克而瑞数据显示,2019上半年中梁控股土储货值为3385.4亿元,排在35名,与其Top20的销售排名有不小的差距。其总货值相当于上半年销售额的5.32倍,考虑销售增长,只够满足未来两年左右的销售。而百强房企总土储平均去化周期为4.2年。

  目前,中梁控股的土地储备主要聚集在三四线城市,主要集中在长三角三四线、普通三四线。财报显示,截至去年上半年,公司二三四线城市土地占比分别为18.2%、64.1%、17.7%,三四线城市占比超过八成。

  为进一步补充土地弹药,中梁加速拿地步伐。数据显示,2019年前11月,中梁新增129块土地,投资总金额约为711亿元。中梁前11月拿地与销售比为54.5%,高于百强房企0.36的均值。

  由此计算,中梁不到2天半就拿下一幅土地,在地产融资寒冬中“疯狂扫货”,显示了中梁激进赶超的野心。

  与此同时,中梁还在优化土地布局结构,即加大重点二三线城市的拓展力度。据半年报数据显示,2019年上半年中梁新增土地中,二三线城市的比例已超过80%。

  不过加速拿地背后,土地成本也在增加,2019年上半年,中梁已收购土地的平均成本约为3934元/平方米。

  公告显示,公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%,主要由于土地收购成本有所提升所致。

  信托依赖

  真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的,却是非银金融。

  房地产行业中,从百亿到千亿仅用了三年时间的,只有两家企业,一家是融信,一家就是中梁。

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