值得一提的是,在地产主业停滞时期,光明地产还试图进行多元化转型。
据其阐述,公司已构建“1+5+X”的总体商业模式。其中,“1”是房产开发主业;“5”分别是“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”,“X”是指新的经济增长点的培育,新的经营模式的打造,新的盈利模式的创设。
不过截至2019年底,光明地产房地产主业仍占总营收90%以上。
并购加速
尽管业绩低迷,但近两年光明地产在拿地上则更为积极。
数据显示,光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米,同比增长78.67%,2018年-2019年,其新增面积达144.52万平方米、192.09万平方米,同比增长53.34%、32.91%。
其中,由于土地市场火热,光明地产更是热衷股权收购、增资等形式纳储。
年报显示,2018年,光明地产就通过增资或者收并购新增23个地产项目,而通过公开土地市场则有14宗土地进账,2019年,光明地产非招拍挂的新增项目也多达13个,另有11个新增的招拍挂项目。
土地布局上,长三角仍然是这家上海房企的主要纳储方向,此外,武汉、成都、广西也是光明地产倾向的地区。
值得注意的是,无论是股权收购,还是公开市场拿地,光明地产在许多项目中的权益都并不高。
以2019年新增的13个股权投资项目为例,光明地产持有股权在50%及以下的项目就有8个。
例如,2019年,光明地产通过增资股权合作取得了拥有常州市天宁区项目公司34%股权;全资子公司农房集团通过增资股权合作)取得了拥有武汉市东西湖区项目公司36%股权。
虽然收并购是快速扩大规模的渠道,但权益占比减少不利于光明地产后期的利润增长。
大量新增土储的同时,光明地产的负债和存货也水涨创高。
数据显示,2015年至2019年前三季度,光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元,2017年之后增长尤其显著。
2016年至2018年,公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末,这一数字升至2282.67天。
有业内人士指出,早期农工商去化慢的原因主要由于项目多集中在三四线所致,因此近两年,公司的拿地也更多回归一二线城市。
此外,农工商时期的“高负债”问题也一直延续至今。
截至2019年末,光明地产的有息负债接近500亿元,其中,短期借款和一年内到期负债总额合计约167.64亿元,而期内的货币资金仅有90.28亿元,经营性现金流也为-47.89亿元。
一手扩储,一手融资,房地产行业高杠杆的模式仍在光明地产上演;另一方面,多元化的探索刚刚开启,行业形势却日渐复杂,这家上海国企能否再现“光明”?
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