现场提问：受疫情影响，房地产传统的线下销售面临巨大的冲击，不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。2月13号，恒大宣布全面启动网上购房，覆盖全国所有的项目，请问中梁怎么看待？对中国房地产未来的市场趋势有什么预测？以及中梁会如何应对行业变化？
李和栗：提到网上购房，包括网上看房、无理由退房，应该都是在疫情情况下采取的一些销售手段以及销售策略。在这种情况下我们也有类似无理由退房的政策，我们叫做“预认购政策”，同时也有自己开发的“梁房通“，进行线上认购、线上看房。
我们刚才讲到的无理由退房，包括“预认购政策”，是客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项行动，包括销售员的佣金提升等，这是第一方面。
第二方面，那么对于市场的后续的走势，我们整体的判断在房住不炒、因城施策的情况下，房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的，但是这里面会有分化在，在策略方面我们还是要坚持全布局、全结构，通过全国化的布局，找到比较好的结构，有效的应对市场的变化，减少风险。
现场提问：中梁在2016年到2018净负债比例比较高，一直到今年回落到65.6%，请问公司希望将来的净负债率以及净杠杆率维持在什么样的水平？未来有什么措施能够改善财务情况？
杨德业：截止到2019年12月底，公司的净负债率是65.6%，其实这个是保持在行业比较低的一个水平。公司也希望目标水平大概是在70%-80%之间。
2019年净负债率的下降，主要是上市后成功打开了融资市场融资渠道，债权融资的总额会增加，所以我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，维持一个比较健康的杠杆水平。
现场提问：面对疫情的影响，各行业都受到不同程度的冲击，请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平，来应对公司后续的业务发展？现在的美元债市场比较波动，请问中梁会不会考虑进行回购？
杨德业：在疫情发生以后，我们非常关注现金流的管理。基本上第1个季度，我们对一些基本开支都已经做好一个紧缩的准备，然后保留比较充裕的一个手头资金。所以现在其实能看到，从土地款也好，工程款支付，包括其他融资，我们在今年的前期这段时间已经做了非常好的准备，所以在2020年2月底，我们手头的现金有超过271亿元人民币，基本上能够覆盖一年内到期的债务。
同时我们对今年境外到期还款的融资，已经做好准备，境内的也没有一个集中度，所以我们对整个现金流的管理其实现在还是在一个比较良好的水平。另外关于美元债情况，现在也看到市场波动还是比较大的，价格还是有些下降，我们会对市场继续关注，不排除会有一个回购的机会。
现场提问：公司对于境内跟境外融资的看法是如何？会不会影响有关降低境外非银行负债的目标，以及可否讲一下下调的目标，对于融资成本的整体影响？其次，中梁已经超过千亿的规模，目前对于其他产业培养有没有想法？还是会集中做地产业务？
杨德业：关于境外融资的情况，目前看到这个市场是比较差的，但是我们觉得是一个短期的情况，也不会说整年会出现这个问题，所以在保持流动性的同时，我们会继续关注这个市场，会在市场有反弹、流动性比较健康的时候，会继续在境外做一些新的融资。
今年到期的债务也不多，在今年年底11月份有一个2亿境外美金到期的，我们已经准备好了一些计划。同时我们在发改委申请合作的情况，在9月份基本上也可以根据现有的政策去申请大概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通，会维持境外的一些融资。
李和栗：房地产开发业务为主要的核心业务，目前占比也是非常高的，那么如果说我们有其他业务，也是围绕促进我们地产开发业务的良性健康发展来开展的。
现场提问：中梁去年销售财务管理费用都有所增加，会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低？
杨德业：关于销售、财务、管理费用，其实也是根据公司的规模去同步增长的。你看到毛利率的情况，2019年全年的毛利率是23.2%，由于公司的经营模式不一样，根据快周转，以住宅跟住宅首改为主的开发商来说，大概是一个比较合理的水平。
所以毛利率的情况跟其他费用的增加是同等挂钩的。我们的一般的项目基本上毛利率大概是21%-25%之间，结转那部分的话，就要看当时的市场和当时拿地的土地成，以及当时的售价有没有受限价、限购情况的影响，我们预期未来会在21%-25%之间的一个水平，但随着融资结构改善，然后我们进一步会降低融资成本，从而进一步增加毛利率。
现场提问：管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况，想问一下关于今年整体境内外的融资计划，第三个就是股市债市比较波动，请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法？
李和栗：2020年全口径的销售目标，目前初步定为在2019年的基础上增长10%，就是1680亿元。对于回款的情况，2019年的销售回款是90%，那么2020年基本上也会在这个回款率左右，应该属于行业比较高的水平。
杨德业：公司的派息政策一直维持稳定，我们会以核心净利润的归属部分的40%继续去派发，从中期到年末的时候，也去按这个标准做，所以也是一个维持派息的比例。
现场提问：中梁未来几年对行业规模及排名的想法是什么样的？2020年的销售业绩目标跟回款率是多少？
李和栗：应该来说我们的销售规模发展情况，初步定为一个比较稳健的方向。那么初步定在每年10%-15%的增长率。那么2020年可能受点疫情的影响，所以我们初步定10%，未来都在10%-15%。对于排名情况，我们也希望能随着规模有一个同步提升。
现场提问：中梁的土储比较多都是在三四线，随着城市分化以及棚改红利的消退，会不会影响中梁未来的公司销售？另外今年的拿地规模是多少？
李和栗：实际上我们目前整个的投资策略是围绕“三转“”，即“转二线、转省会、转核心城市”。
2018年我们对投资布局就做了一些调整，实际上到了2019年，在投资方面，超过90%的投资额是布局在二三线城市，应该来说我们的现在城市能级已经得到大幅的提升。
那么随着政策红利的退去，三四线城市也出现了比较大的分化，部分市场仍存在一些结构性的机会，同时也借助于我们比较严谨的投资体系，继续坚持全结构布局，根据我们的周期策略，去寻找结构性机会这样一种打法，来规避风险。（来源：观点地产网）
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