从上市以来，“速度”始终是中梁为市场议论的焦点之一。
踩着三月的尾巴，中梁控股交出了它上市之后的首份年度成绩单。
3月31日上午，中梁董事长杨剑、首席执行官黄春雷、地产业务联席总裁陈红亮、李和栗，首席财务官游思嘉、公司秘书杨德业出席会议。
由于上市的“落后”导致市场对企业了解不足，加上自带“高负债”“黑马”等标签，因此，中梁过去一年的利润数据、现金流情况，以及接下来的投资策略、供货安排等大小问题，无一不受到众人的关注。
一如既往的是，杨剑除了开场致辞外，整场会议中都并未再次发声，更多时候则是交由李和栗和杨德业来负责介绍公司业绩和解答媒体提问。
于2019年，中梁控股总收益为566.4亿元，同比增长约87.5%；公司拥有人应占核心净利润为39.01亿元，同比增加约102.3%。其中，物业销售收益为563.84亿元，同比增88%；管理咨询服务收益2.44亿元，同比增15.2%；物业管理服务收益为零，同比减少100%。
各项销售数据的增长，让中梁控股获得了毛利增幅。于2019年里，中梁录得毛利131.82亿元，较2018年度增长90.7%。而让人稍感意外的是，在各项数据大幅增长之下，中梁控股的毛利率却只有23.3%，较2018年增幅仅为0.4个百分点。
尽管如此，在首次派发末期股息上，中梁仍然表现出了大方姿态。据介绍，中梁拟以现金方式就2019年派发末期股息每股32.8港仙。根据其总股本计算，中梁本次派发末期股息再加上2019年中期股息共约为15.62亿元，约占核心净利润的40%。
慢下来的销售与拿地投入
从上市以来，“速度”始终是中梁为市场议论的焦点之一，尤其是在同行们纷纷选择谨慎以求稳健的之后，中梁的选择显得有些“另类”。
于2019年里，中梁共获取了139个新项目，新增总建面积为1660万平方米，新增货值2015亿。截至2019年12月31日，中梁累计总土储约为5700万平方米，可售货值约为4433亿。
从金额来看，中梁全年投入买地的金额达到了764亿元，权益占比超过60%。按照全年销售1525亿元来计算，中梁去年的买地投入占到销售额的50.1%。
一季度的疫情给整个行业都带来了一份不确定性，但这并未影响到中梁继续扩张的计划。
“疫情对行业的影响是短期的。”李和栗表示，需求仍然存在，只是因疫情而被延后了。“疫情对我们全年买地的预算影响较小，初步预算今年仍会根据销售额的50%-60%去投资。”
从区域上看，中梁2019年的拿地方向重点转移到了二线城市。在764亿元买地金额中，其中二线城市占比53%，三线城市占比39%，四线城市占比8%。回看2018年，这几个区域的投资占比分别为32%、54%和14%，三四线城市的投资占比接近七成。
虽然已经做出了改变，但不得不说，三四线仍然是中梁目前土地储备的主要战场。截至2019年末，中梁共有54%的货值位于三线城市，10%的货值位于四线城市，二者占比超过了六成。
随着棚改红利的消退，这一部分货值的去化情况或许是中梁未来需要面临的一个问题。而从这个角度看，中梁如今执意坚持继续大手笔拿地，或许也包含了想要加速改变土储结构的意图在内。
对此，李和栗表示，随着政策红利的退去，三四线市场出现比较大的分化，部分城市还是存在着一些结构性的机会。不过，他也指出，中梁目前还是围绕着转二线、转省会和转中心城市的投资策略。
关于今年，中梁的目标是1680亿元，同比增幅为10%，与2019年相比这个速度慢了不少。于2019年了，中梁的合约销售金额为1525亿元，同比增长了50%。“我们初步定下，未来每年的增长率保持在10%-15%之间，今年由于受到疫情的影响，所以定在了10%。”
负债增加与毛利率缓速
按照新增项目的数量计算，中梁去年平均每两天便拿下一宗地块。而要维持如此大手笔的拿地速度，中梁需要在现金流上投入更多的精力。
2019年9月，中梁发行了3亿美元优先票据，票据年利率为11.5%，这也是其首次尝试在境外融资。于2019年里，境外融资在中梁的整体融资结构中占比10%，此外，境内银行贷款占比50%，境内其他借款占比40%。
于报告期末，中梁手中的现金及现金等价物等合共约为264.95亿元，较2018年底增加约14.8%。同时，中梁的总负债为2036.48亿元，同比增长了26%；未偿还的债务总额为401.81亿元，同比增长了48.8%。净负债率为65.6%，同比上升7.5个百分点。
从年限上看，中梁2019年长短债比例与上一年基本相同，一年内到期债务占比仍高于50%，达到53%。虽然下降了1个百分点，但中梁的短期偿债压力依然不小。此外，中梁一至两年内到期的债务上升了5个百分点至42%，三到五年期的债务占比则下降了4个百分点至5%。
对此，杨德业解释道，中梁今年的到期债务不多，公司也做好了相应的资金准备。在融资方面，未来还会继续在国外做一些新的融资。
数据显示，中梁目前共有以美元及港元计值的银行结余及现金人民币4.22亿元及人民币2.75亿元，及以美元计值的优先票据人民币41.95亿元。当出现汇率波动时，上述金额均会受到一定的影响。
对此，中梁目前仍未有任何的外汇对冲安排。当被问及公司如何看待美元债市场时，杨德业表示，另外关于美元债情况，当前这一市场波动比较大，价格也有所下降，中梁会继续关注该市场，且不排除会回购的机会。
随着中梁的各类融资增多，其融资成本也由2018年的43.35亿元增加约7.6%至2019年的46.65亿元。
事实上，不仅仅是融资成本，在去年，追求扩张的中梁各项费用支出都在快速上升。数据显示，于2019年里，中梁的销售成本为434.57亿元，增幅86.5%；销售及分销开支为20.3亿元，同比增加52.2%；行政开支为25.5亿元，同比增长54.7%。
成本增加的结果反映在了毛利率表现上，相比起同比增长约90.7%的毛利，中梁2019年那增幅只有0.4个百分点的毛利率表现显得普通了许多。
对此，杨德业解释称，费用也是随着公司的规模同步增长的。他表示，对于中梁而言，23%的毛利率是合理水平。“我们一般的项目毛利率大概在21%-25%之间，我们预计未来整体毛利率大概也会在这个范围。”
以下为中梁控股集团有限公司2019年业绩发布会问答实录：
现场提问：今年中梁拿地的预算是多少？请问在疫情背景下，中梁会不会减少今年的拿地投资？
李和栗：对于投资的金额，我们主要考虑销售增长的需求以及市场机会两个方面因素。那么2020年，我们初步预算根据销售额的50%-60%去确定投资额。
今年疫情背景下会有一定影响，我认为疫情对行业的影响是短期的，我们认为需求是存在的，只是被延后，而且近期的土地市场已经开始活跃，包括销售市场已经开始恢复，对我们全年买地的预算影响相对比较小。
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