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华远地产总负债410亿 净资产收益率9.9%四连降

  加速规模扩张逆周期拿地

  房地产进入白银时代,大中小房企都在加速扩张扩规模。2018年以来,华远地产管理层经历了大换血,公司一改往日“小而美”的发展策略,开始提速冲击规模。从土储方面就可以看出,2018年,华远地产新增土地储备货值高达201.1亿元,通过土地公开市场,在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得了新的土地储备。而2017年年报显示,华远地产2017年全年的土地储备投资仅为41.85亿元。2019年,华远地产表示,2019 年公司计划实现销售签约额约 150 亿元,土地储备支出约 100 亿元。

  4月17日,华远在石家庄公开土地市场竞得高新区“栾城区(2019)008 号地块”,成交价为33.77亿元,另需自持商品住宅22,000平方米。这是短短十天之内,华远二度在石家庄获取项目。

  对此,严跃进认为,华远地产来说,土地储备规模大,说明有意向做大产业规模,但是很显然对于此类企业来说,持续拿地也要看后续开发的能力。尤其是营销能力需要匹配,否则很多土地项目也会面临去化困难等压力。

  值得注意的是,2018年是房地产市场小年,土地市场也逐渐遇冷,这一年,华远却开始加速扩规模。业内认为,2018年开始逆周期拿地主要是因为华远这几年的融资成本较低,可以支撑公司加大融资力度,积极获取土地。

  据悉,此前行业普遍融资成本为7.6%左右,而华远2016年和2017年的融资成本分别为5.85%和5.61%。而2019年近几个月华远进行的几笔融资中,利率最低为3.94%,最高到8.5%,平均水平为6%左右。

  华远地产方面称,公司多年来积极应对市场变化、寻找新的突破点,逐步与各家银行、信托、基金公司等建立了长期友好的合作关系,通过多元化的融资模式为公司发展提供持续稳定的资金支持。此外,公司融资渠道通畅,能够提供合理有效的资金支持。

  经营现金流净额跌553%

  伴随着规模的扩张,负债上升,现金流等多项财务指标都出现了下滑。

  截至2018年末,华远总资产规模达到496.65亿,同比增44.57%;负债总额为410.94亿,同比增54.42%。负债增速大于资产增速,2018年资产负债率达到82.74%,较去年上涨5.28个百分点,是近五年来第一次突破80%红线。

  长江商报记者梳理发现,公司负债近年逐年增长,但增幅不大,在2018年增幅超过50%。具体来看2014年—2015年,总负债分别为:161.73亿元、168.45亿元、210.6亿元、266.11亿元、410.94亿元;负债率分别为:79.08%、78.16%、74.81%、77.46%、82.74%。

  现金流也不容乐观,年报显示,2018年经营现金流净额为-31亿元,同比跌幅553.48%。上半年华远地产经营活动产生的现金流量净额为-48.31亿元,降幅高达1113.62%。此前,华远的现金流表现也不大稳定,在2013年、2014年、2015年,这一数值也均为负数。

  负债大幅增长,华远的偿债能力“捉襟见肘”。年报数据显示,2018年速动比率0.49,同比下降35.8%;流动比率1.65,同比下降29.69%。

  偿债高压下,华远地产密集发债融资。2018年11月,华远地产在一个月内完成四笔融资。今年3月20日完成境外3亿美元高级无抵押定息债券的簿记定价工作之后,时隔几日,华远地产再获新的融资。3月25日,华远地产发布公告称,公司成功发行今年第二笔非公开公司债券,规模为10亿元,期限为2+1年,票面利率为6.5%。

  严跃进认为,总体上看,企业积极发行各类债券,是灵活融资的重要体现。充分体现了国内融资环境收紧下房企的新策略。大体上说后续的压力在于偿债压力大,而且地产市场降温也会影响2019年房地产市场的销售行情。

  (来源:长江商报 江楚雅)

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