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四川地产一哥千亿梦碎 蓝光发展子公司带病赴港上市

  “四川一哥”离开四川能否突出重围?

  嘉宝股份通过并购增加外部合作,进入华东长三角地区,但大部分业务仍然集中在四川省。

  嘉宝股份整体实力为四川第一及全国第十三,但“四川一哥”的身份,不可避免的导致了渠道和收入利润的单一。

  截至2018年12月31日,位于四川省的在管物业总建筑面积约为3340万平方米,占比55.1%,来自四川省的物业管理服务所得收入占总收入的59.5%。

  根据招股书,嘉宝股份本次IPO的募集资金首要用途就是物业管理服务业务的扩展以扩大公司业务规模。在巩固西南地区的市场地位的同时,增强在全国的布局,提高华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

  然而冲出四川,也就意味着嘉宝股份将面临更为激烈的竞争。如果将嘉宝股份与已上市的物业公司,例如碧桂园服务、中海物业等进行比较,其在管面积规模和布局显然相形见绌:

  截至2018年底,嘉宝股份收入为14.64亿元,在管物业总建筑面积为6062.6万平方米,四川以外地区为2725.8万平方米。 中海物业于年内收入为41.54亿港元,在管物业总建筑面积1.409亿平方米。 碧桂园服务于年内收入为46.75亿元,在管物业总建筑面积约1.815亿平方米。

  由上可见,嘉宝股份还存在很大差距。

  此外,嘉宝股份业务单一,平均物业管理费低于行业平均水平。

  具体来看,嘉宝股份拥有三大业务,包括物业管理服务、咨询服务、及社区增值服务,其中物业管理服务为其核心业务,并且还有小幅增长,2016年至2018年占比分别为58%、62.7%及61.4%。

  而天风证券研报显示,物业行业分业态来看,办公物业服务费最高,达7.88元/㎡/月,其次是商业物业服务费,为7.02元/㎡/月,住宅物业服务费最低,为2.30元/㎡/月,物业管理行业平均水平为4.26元/㎡/月。

  而嘉宝股份的物业服务80%以上为住宅物业,且占比逐年提高,在2018年达到89%。导致2016年至2018年,嘉宝股份的平均物业管理费为2.3元/㎡/月、2.1元/㎡/月和2元/㎡/月。不仅平均物业管理费偏底,还逐年下滑。

  另一方面,嘉宝股份业务集中,与母公司的关联交易占比较大。2016至2018年,由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占其物业管理服务收入的85.0%、68.4%和54.9%。

  母公司蓝光发展的“遗传病”

  可以说,蓝光发展的营业情况将直接影响到嘉宝股份的业绩,而嘉宝股份存在的负债率高、业务单一等问题,在蓝光发展身上也可见端倪。

  首先,蓝光发展不仅没能在2018年完成千亿目标,连高增长都一并失去了。

  根据蓝光发展2018年年报,2018年1-12月,公司地产业务实现销售金额855亿元,较上年同期增加47%,这个速度远低于2017年的93%。

  高增长不再,但高负债还在持续。

  2015年上市以来,蓝光发展利用上市平台疯狂融资,累计直接融资264亿元、累计新增间接融资369亿元。2015年—2017年,公司净负债率从109.16%飙升至154.47%。

  截止2018年底,蓝光发展账面货币资金251.87亿元,短期借款83.22亿元,一年内到期的长期负债61.60亿元,长期借款224.48亿元,应付债券160.82亿元,资产负债率82.04%,净负债率为102.7%。

  公司的融资成本也随之上升,年报显示,2018年蓝光发展整体平均融资成本为7.54%,较2017年的7.19%继续上升。

  年报数据还显示出蓝光发展土地储备不足的问题,公司目前土地储备建筑面积为1455万平方米,公司2019年自有房地产项目计划开工面积1800 万平方米,超过现有土地储备。

  而蓝光发展的多元化业务,也一直不及预期。

  自蓝光发展2015年借壳上市以来,便一直以“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略为公司发展路线,其中生命蓝光主要是3D生物打印和医药业务。

  可上市4年来,“生命蓝光”的业务占比却未有起色。

  医药收入来自于子公司成都迪康药业,全年实现营业收入10.14亿元,同比增长29.60%;实现净利润0.9亿元,同比增长4.15%。但与公司全年308.21亿元的营业总收入相比,占比很小。

  3D生物打印项目,自2015年到2018年,尚没有任何利润贡献。一直声称去美国FDA申请临床试验的承诺,也没有任何确定的进展。相对于大部分花在3D生物打印方面的1.04亿元研发费用,全年3D打印相关业务净利润为亏损3041万元。

  反倒是住宅及配套的营收占比从2015年61.59%提高到2018年的79.59%,营业收入趋于单一。

  2019年,房地产大环境并未优于2018年,蓝光发展步入千亿俱乐部困难重重,嘉宝股份想在全国的竞争中突出重围也面临许多隐患。

  来源:深蓝财经 出处:新浪财经

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