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蓝光发展:年销售855亿 逆势拿地扩土储致现金流承压

  位居房企第二阵营中游位置的蓝光发展(600466.SH)日前披露了2018年年报。报告显示,公司全年实现营收308.21亿元,归母净利润22.24亿,分别同比增长25.53%和62.91%。

  蓝光发展在2018年实现的房地产销售金额为855亿,同比增长47%,其中权益销售额629亿。销售面积802万平方米,同比增长32%。另外,销售均价从2017年9,545元/平方米上升到了当年的10,670元/平方米。

  更值得一提的是,蓝光发展逆势于2018年新增土地储备总建筑面积约1,496万平方米,同比大增155%。不过,加速扩张也带来了不小的财务压力,公司2018年产生的经营活动现金流净额为4.62亿,同比减少了93.88%。

  在当前房地产长效机制逐步确立、头部房企的市场份额进一步集中的背景下,作为区域房企龙头的蓝光发展未来会走向何方?

  毛利率、净利率增长,但仍低于头部房企  

  蓝光发展于2015年通过借壳迪康药业完成A股上市。根据公司制定的战略规划,目前的业务分为了“人居蓝光”和“生命蓝光”两大板块。其中,“人居蓝光”以房地产开发、现代服务业(物业管理等)为主,而“生命蓝光”则专注于医药和3D生物产业的发展。

  从公司披露的2018年营收构成来看,房地产开发业务实现营收284.87亿,占据了总营收的92.43%。医药和3D生物打印、现代服务业的营收则都在10亿上下。

  在公司2018年营收突破300亿的同时,蓝光发展的盈利能力也有了较大提升。如下图所示,公司的毛利率和净利率水平分别从2016年的24.97%、4.17%上升到了2018年的27.75%和8.10%。

  不过,虽然公司的盈利能力从纵向来看有了可观的增长,但通过横向对比可以发现,蓝光发展8.10%的净利润率水平相较头部房企万科A(000002.SZ)、碧桂园(2007.HK)等来说仍有较大差距。

  成都和华东区域贡献过半销售 

  蓝光发展在2018年实现的销售金额、销售面积为855亿和802万平方米,分别同比增长了47%和32%,这一增速远高于全国商品房销售的整体增速。

  这也侧面反映了行业集中度在进一步提升中。根据公司年报中披露的数据,2018年千亿房企数量达到30家、TOP50门槛接近550亿,其中TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已经分别来到了近27%、38%和55%,相比2017年提升2%、3%和15%。

  在公司的855亿销售中,成都区域和华东区域都超过了200亿,其余相对较大的是华中区域和滇渝区域。

融资成本上升,逆势大规模拿地

  融资成本上升,逆势大规模拿地

  蓝光发展在2018年的整体平均融资成本为7.54%,相比2017年的7.19%上升较为明显,这与整体经济去杠杆以及房地产融资相对受限的宏观环境密切相关。

  进入2019年以来,社融、M2数据都显示了较为宽松的货币环境,这可能有利于公司在今年降低融资成本。

  另外一点值得留意的是,公司在2018年加大了拿地的力度。全年共新增土地储备85块,总建筑面积约为1,496万平方米。加快拿地能够为公司未来的销售储备充足的弹药,但这也间接增加了公司现金流需求。

  数据显示,蓝光发展截至2018年底的经营活动产生的现金流量净额约为4.62亿,远小于当年的归母净利润22.24亿,更比去年同期的经营性现金流净额75.54下降93.88%。公司解释称是房地产业务投入增加所致。

  此外,从负债指标来看,公司2018年的扣除预收账款后的资产负债率为69.9%,净负债率102.7%。

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