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千亿房企蓝光发展:高负债成隐忧

  2015年,蓝光发展(600466.SH)成功借壳迪康药业。蓝光发展的大本营在四川,而作为区域化成长起来的地产商,近些年来公司扩张迅猛,目前已在全国成功布局40余个城市。

  至2018年三季度底,公司的资产已超千亿,营收142.78亿元,公司最新市值约为158亿元(2019年1月18日数据)。

  而高于同行的融资杠杆率是公司快速扩张下的一大隐忧。

  一、负债率与担保额分析

  公司目前的有息负债占净资产比已升至历史高位。

  截至2018年11月30日,公司合并口径下的借款余额为551.00亿元,较公司2017年末经审计借款余额347.81亿元增加203.19亿元,2018年1-11月累计新增借款占2017年末经审计净资产190.46亿元的106.68%,超过100%。

  截至2018年11月底,公司累计借款余额占2017年公司经审计净资产的289.30%(551.00亿元/190.46亿元=289.30%)。

  伴随着有息负债快速攀升,公司对外担保金额也上涨至高位。

  截至2018年12月31日,公司及控股子公司对外担保余额为383.56万元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的263.71%;公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为365.49亿元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的251.29%。

  这样的担保金额及比例已大大超过众多知名房企。对比知名地产商万科,其截至2018年9底的担保余额为人民币221.22亿元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重仅为16.67%。

  二、永续债下,真实负债水平分析

  2017年度,公司整体平均融资成本由9.06%下降至7.19%,但7.19%的平均融资成本在同行中仍然是相当高的。

  知名房企保利地产2017年度的平均融资成本为4.82%,碧桂园为5.22%,而与蓝光发展在资产及营收体量均相当的区域性房企华发股份为5.75%,这几家房企的平均融资成本都要小于蓝光发展的平均融资成本。

  公司截至2015年底、2016年底、2017年底、2018年三季度末,资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。实际上,由于公司永续债的存在,其真实负债率更高。

  永续债的一个特点是无固定到期期限,但是相对其他普通负债,其融资费用通常会更高,对利润的侵蚀作用较大。而由于永续债不计入公司负债而体现于公司权益,一定程度上隐藏了公司的真实债务水平。

  2017年底,公司永续债金额为45.53亿元,即使2018年9月底永续债金额下降至39.70亿元,如果将该永续债归到负债,2018年9月底公司的资产负债率则达到约85%。

  2018年1-9月,公司归属于上市公司股东的净利润为12.20亿元,但该数据未扣除其他权益工具-永续债可递延并累积至以后期间支付的利息的影响。

  而2018年上半年,公司永续债的利息约为1.32亿元(2018年6月底“应付股利——永续债”余额为1.79亿元,较年初的0.47亿元增加了1.32亿元)。

  三、诉讼纠纷赔偿上亿

  2017年4月6日,重庆薪环与重庆蓝光签订《两江春城项目合作框架协议》,就重庆蓝光受让重庆薪环持有的重庆中华置业100%股权一事达成协议。

  次日,双方签订《关于两江春城股权处理相关事宜的会议纪要》,蓝光发展将框架协议约定的履约保证金2亿元存入监控账户。

  2017年6月4日,重庆薪环发出《关于股权收购事宜的函》,要求重庆蓝光于2017年6月7日前明确回复是否收购,逾期将视对方终止收购履约,但截至框架协议约定的排他谈判期到期,双方未能签署正式协议。

  让重庆薪环恼火的是,重庆蓝光未正常履约,还在自家网站泄露此次商业秘密。重庆薪环因此提起诉讼。

  2018年1月8日,蓝光发展公布的《关于控股子公司诉讼事项进展的公告》显示,原告重庆薪环以合作框架协议纠纷为由,向四川省高级人民法院起诉公司控股子公司重庆蓝光,请求判令重庆蓝光赔偿其3亿元。

  2018年4月,公司收到四川省高级人民法院下达的(2017)川民初74号《民事判决书》,判决驳回重庆薪环的诉讼请求并负担案件受理费、保全费。2018 年7月,重庆薪环不服一审判决,向最高人民法院提起上诉。

  而四川省高级人民法院作出二审判决如下:1、撤销四川省高级人民法院(2017)川民初74号民事判决;2、重庆蓝光于本判决生效后15日内赔偿重庆薪环1.2亿元;3、驳回重庆薪环其他诉讼请求。

  因为这次判决,公司预计将减少 2018 年度净利润约 9000万元。

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