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四川地产一哥千亿梦碎 蓝光发展子公司带病赴港上市

  过去的一个月,对于房地产企业蓝光发展(600466)来说喜忧参半。

  忧的是,公司2018年年报数据显示,蓝光发展房地产业务销售金额为855亿元,还是没能进入“千亿”大门。

  喜的是,港交所公布了其子公司——四川蓝光嘉宝服务集团有限公司(以下简称“嘉宝股份”)的IPO招股说明书,距离蓝光发展希望打造的A+H股又进了一步。

  但查阅招股书不难发现,嘉宝股份存在负债率高、地域性强等问题,而这些问题对嘉宝股份来说似乎是“遗传病”,在蓝光发展身上也可见端倪。

  千亿梦碎后,拆分上市计划启动

  对于内地房企来说,千亿销售额是个坎儿。

  早在2012年,蓝光发展销售额刚刚突破百亿大关,其管理层就对外宣布,要以60%的年复合增长率,完成“9年1000亿”的销售目标。

  2018年,蓝光发展定下了实现合同销售额800亿到1000亿元的目标。2019年初,更有多家研究机构声称蓝光发展2018年销售金额破千亿,其中克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,蓝光发展全年实现销售金额高达1041.7亿元。而最终,蓝光发展年报披露销售额仅为855亿,机构数据比年报披露数据高出22%。

  蓝光发展A+H股计划的启动,与其千亿目标难以达成似乎息息相关。

  蓝光发展2018年半年报显示,2018年1—6月,蓝光发展合约销售金额仅413.73亿元,同比增速36.66%,距离千亿目标尚不足一半。同时,半年报还显示,为充分发挥公司多元化产业布局,创建新的资本平台,公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。

  值得注意的是,嘉宝股份并不是首次亮相资本市场了,2015年12月,嘉宝股份登陆新三板挂牌交易。当时,物业公司挂牌新三板成为热潮,截止2017年12月,总共有60家物业公司登陆新三板市场。

  900多天后,嘉宝股份结束了自己的新三板生涯。公司给出的理由是,业务发展及长期战略规划调整的需要,并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。

  分析人士指出,嘉宝股份摘牌是因为新三板限制过大,无法达到快速发展融资目的。另一方面,港股市场对房企旗下物业管理企业估值较高,且有利于通过融资拓展市场份额。

  很明显,离开新三板并不是结束,而是开始。

  2018年全国两会期间,蓝光发展的董事长及创始人杨铿就曾在采访中表示:“在我看来,如果不做颠覆式的商业模式再造,只是一个纯粹的地产商,今后很难生存,所以一定要尝试新的商业模式。”

  从新三板摘牌后,嘉宝股份马不停蹄地奔向了港交所。

  从新三板到港交所,“买买买”给嘉宝股份带来隐忧

  据Wind数据显示,挂牌当年2015年,嘉宝股份累计融资1.2亿元。2016年,嘉宝股份再次通过定增方式,以11.5元/股的价格募集3910万元。

  虽然融资数额不大,但嘉宝股份“买买买”的步伐却一发不可收拾。

  招股书显示,2016年至2018年,嘉宝股份忙于收购资产:

  2016年,以1.04亿元收购国嘉物业; 2017年,先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权;此外Wind数据显示,嘉宝服务还向重庆嘉宝增资1500万元,拿到了后者2.25%的股份; 2018年,又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

  频繁的“买买买”扩大了嘉宝股份的商业版图,但也带来了营收压力。

  财报显示,嘉宝股份的毛利率从2017年的36.4%减至2018年的33.2%,净利润增速也由2017年的82.35%降至2018年的59.68%。

  嘉宝股份给出的解释是,这主要是新收购公司的毛利率较低及其平均物业管理费降低所致。

  与此同时,账款回收难和负债率高企的问题也接踵而至。

  2016年至2018年,嘉宝股份营收贸易账款分别为1.39、3.65、5.53亿元,分别占同年总收入的21.1%、39.5%及37.8%。贸易应收款项周转期也从68.7日增至98.2日并进一步增至112.9日,增幅明显。

  与之相对应的应付贸易账款只有0.19亿、0.42亿及0.65亿元,周转日期从13.6日增至18.8日,并进一步增至19.7日,不论是账款数额还是周转日期都远不能跟营收账款比。

  资金流动性承压,公司偿债压力陡增。其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%,流动比率也从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍。

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