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从品牌调改到扩募计划 华夏首创奥莱REIT业绩会谈了这些

  来源:观点网 陈玲

  尽管消费基础设施公募REITs的发行渐入常态,但作为国内首单以奥特莱斯项目为底层资产的公募REITs产品,华夏首创奥莱REIT自2024年8月上市以来一直受到广泛的市场关注。

  转眼间,发行上市已近一年。8月15日下午,华夏首创奥莱REIT举行2025年第二季度业绩说明会,基金经理及运营管理机构代表对资产运营情况、基金业绩情况进行介绍,并就投资人关切的问题进行解答。

  从最新披露的数据来看,2025年第二季度,华夏首创奥莱REIT的基金收入为5892.81万元,年化完成率约为104.66%。

  不过,与今年一季度相比,收入有明显下降。对此,华夏首创奥莱REIT基金经理张玮在业绩会上表示,奥莱项目经营业绩存在季节性波动。

  春节、国庆等节假日和“双十一”等促销季是奥特莱斯业态的销售高峰期,又因这些时点所在的秋、冬季对应第四、第一季度,客单较高而往往呈现更高的销售业绩。

  相对而言,春、夏两季对应的第二、三季度,受节假日较少、货品单价较低、以及天气炎热等因素影响,销售业绩往往呈现一定程度的淡季特征。

  也因此,“对于奥莱项目而言,二季度营业额环比一季度有所下降,甚至有较大幅度的下降,其实也属于正常现象,符合奥莱项目的客观运营规律。”

  他表示,客流和销售额的淡季特征基本会延续至三季度结束,并预期在四季度重新进入客流、销售及收入的旺季。

  项目底色

  华夏首创奥莱REIT的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目,分别于2019年1月及2018年4月正式投入运营。截至二季度末,济南首创奥莱项目已平稳运营6年5个月,武汉首创奥莱项目已平稳运营7年2个月。

  据悉,这两个项目发行前在首创奥莱体系中综合排名前三。其中济南项目位于山东省济南市历城区唐琰片区,建筑面积11.62万平方米,可供出租面积为5.19万平方米。项目建筑形态为地上三层开放式街区,拥有“罗马广场”、“米兰广场”、“摩纳哥广场”、“威尼斯广场”、“锡耶纳广场”等场景化空间体验。

  武汉项目位于湖北省武汉市东湖新技术开发区,建筑面积8.74万平方米,可供出租面积为4.72万平方米。项目建筑形态略有不同,为地上两层、局部三层的开放式街区,拥有“市政厅”、“图书馆”、“教堂”等场景化空间体验,项目南侧为光谷国际网球中心、湖北省奥林匹克体育中心,可形成文商旅的联动。

  从数据来看,今年以来,华夏首创奥莱REIT累计收入约1.31亿元,年化完成率117.08%。

  EBITDA为3299.24万元,年化完成率106.9%;今年以来累计EBITDA为7317.13万元,年化完成率约为119.19%。

  本年累计可供分配金额为6379.39万元,年化完成率约为111.58%;年化分派率为6.52%,高于2025年度预测年化分派率5.84%。具体拆解,财报数据显示,2025年一季度,基金可供分配金额为3172.08万元,报告期无实际分配金额。

  2025年第二季度,华夏首创奥莱REIT的可供分配金额为3207.31万元,实际分配金额为2950.4万元,现金流分派率为0.94%,年化现金流分派率为3.76%。

  报告期末出租率为97.11%,租金收缴率连续三个季度为100%,项目收益更具安全性。

数据来源:企业公告,商业客整理

  整体而言,对于华夏首创奥莱REIT上市以来持续的超预期表现,张玮表示主要可总结为三点。首先源于基金底层资产项目具备优越的区位条件和稳定的竞争态势,两个项目所在区域未来短期均无奥莱商业项目新增供应。

  其次便是奥特莱斯业态在零售商业领域持续得到价值发现的大背景。他提到,“随着近年国内经济环境的转变,以及消费者消费理性程度的提升,消费者的购买行为和消费习惯已经发生了较大的变化。

  相比于距离,质价比越来越成为更重要的考量因素。奥特莱斯凭借其与生俱来的质价比基因,正逐渐被越来越多的消费者所发现、喜欢和认可,其在商业零售领域也正在迎来新的价值发现。”

  第三点则是基金管理人与运营管理机构建立有深厚的互信和良好的协作关系。

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