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大悦城业绩关键词:重组、14项目与百亿并购基金

  “大风越狠,我心越坦荡。”在融资收紧的境况下,房企的心态可潇洒不了。大悦城财务总监许汉平便在业绩会坦诚道,2018年大悦城的资金成本将会上升。

  3月12日的大悦城业绩会上,大部分时候董事长周政默默听着不发言,只是指示由执董曹荣根、财务总监许汉平或者总经理周鹏回答,但现场仅设三个问题的安排让周政忍不住抱怨太少了,所以又拿起话筒就重组等问题作了5分钟的总结与展望。

  如何总结过去大悦城这一年?大概就是营收及销售双增、处置资产、重组与第二条产品线。而对于2018年,大悦城称主要关注三个方面——加速规模发展、降本增效以及销售提速。

  重组、资产处置这一年

  自2017年8月启动与中粮地产的重组以来,这对兄弟公司已几度推迟发布重组方案,他们最新承诺的时间是3月24日。

  在业绩会上,许汉平的回应是,“应该”“很快”就会有消息了。周政则补充称,重组工作在政策方面得到了全力的支持,但因为国企改革存在技术问题需要反复研究,中粮正在积极沟通。

  不过,针对外界对于大悦城私有化的猜测,许汉平明确答复,目前没有私有化的计划。

  除了外部与中粮地产进行重组,大悦城过去一年也在内部对一些低效资产进行处置。2017年,大悦城出售了南昌凯莱、苏州凯莱以及长安街W酒店。年报显示,由于西单大悦城酒店去年进行了改造,导致酒店板块收入下降至9.59亿元。

  据周鹏称,2018年大悦城将继续推进酒店等业态的处置与改造,回流现金支持主业。至于对酒店业态的取舍问题,周政的答案有些模糊,他对观点地产新媒体表示,“酒店运营得好才能继续做,运营不好也有进有退。”

  酒店运营问题只是其一,2018年一个更加普遍性的难题则是融资环境的收紧。

  许汉平分析称,随着人民币重新回到升值的轨道上,境外发债还是比较值的,而且海外发债相对更容易获批。虽然海外发债发改委方面并没有限制,相比之下国内申请公司债及中票除非是续发,否则基本上不能获批。

  她称,大悦城在国内仍有90亿中期票据的额度,同时也在申请公司债续期以及申请在香港发债。许汉平强调,大悦城的净负债率在28%,还有很大的空间用于发展,“接下来一两年是发展的关键时期。”

  但对于融资成本,许汉平则明确表示了担扰。“2017年资金成本虽然下降了,2018年我们认为肯定会上升,在去杠杆的政策环境下,国内的融资环境非常紧,并且越来越紧。”

  许汉平举例,之前大悦城开发贷的成本基本上是基准利率再下调,但如今基本上是上浮了。此前大悦城的熊猫债成本在4.95%,但目前要涨到5.5%及以上。虽此,她仍不忘给予投资者信心,“大悦城的融资成本相比行业(整体水平)还是要低的。”2017年大悦城的融资成本为4.28%,已经近年的低点。

  此外,观点地产新媒体留意到,大悦城当天亦公布了旗下各个大悦城产品的投资回报情况,其整体的EBITDA回报率(NOI)达到8.6%。其中,最早开业的北京西单大悦城NOI最高,达到20%,不过这个回报率自2016年开始就已经在下滑了。

  朝阳大悦城的NOI亦达到了10%以上,沈阳大悦城、成都大悦城及天津大悦城NOI在5%及10%之间,而静安大悦城及烟台大悦城则在5%以下。

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