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诸如，在无具体开发计划和开发时序、开发经营方式尚未明确、去化周期及逐年去化情况存在较大不确定性的情况下对 T102-0296号、T102-0310号宗地采用剩余法评估，合理性存疑，毕竟未来的市场环境存在较大不确定性。以及后续其他资产的剩余法评估，涉及到招商前海实业相应股权估值达到21.64亿元，规模不小。
资料来源：公司公告
此外，招商局投资发展承诺，采取剩余法估值的资产，称其为“承诺补偿资产”。并对于招商前海实业旗下这类资产在2023、2024、2025年间累计实现的扣非归母净利润不低于3500万元做出承诺。
回复函显示，本次交易采用剩余法评估的资产中，招商前海实业下属的包括：
深圳市招商前海驰迪实业有限公司（招商驰迪）T102-0296 号宗地；
深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（前海鸿昱）T102-0310 号宗地；
深圳市前海蛇口启明实业有限公司（启明实业）T102-0279 号宗地（长期利用阶段）；
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司（和胜实业）自贸时代中心在建项目；
锦尚公馆在建项目。
值得注意的是，其中仅招商驰迪账面价值就高达295.10亿元，此次交易评估价值达到407.36亿元，前海鸿昱的交易交易评估价值高达729.21亿元，自贸时代中心评估值为105.18亿元。而招商局投资发展仅对上述5个项目（2.89%股权占比）的3年业绩承诺不低于3500万元，其是否合理？有待深交所评估。
能撬动多少新增负债？
实际上，对于招商蛇口来说，目前其账面财务情况相对稳健。截止今年Q1，其剔除预收款后的资产负债率61.8%、净负债率40%、现金短债比2.2倍，在手现金973.08亿元，较2022年末增加110.65亿元。
但由于招商蛇口2021、2022两年的新增项目的“地价房价比”已经出现了明显的增长，尤其是2022年，地房比超过70%．这对于招商蛇口来说，无异于埋下了持续“增收不增利”的隐患。因此，在当前行业调整之际，筹集更多资金获取更多性价比更高的土地显得更为紧迫。
如果简单按照招商蛇口今年Q1季度末约70%左右的资产负债率，此次配套募资若达到85亿元，则能撬动近200亿元的债务增量。与此同时，购买资产多发行的股份增厚了归母股东权益，也可以通过增厚总权益来提升债务上限，预计也能撬动200亿元债务增量。
对于招商蛇口来说，似乎拿到了和万科一样的剧本，试图在行业震荡之际抢到更多份额，这也是其在财务看上去并不紧张的情况下奋力突进的原因。但正如期账面资产评估是否合理一样，未来的市场充满不确定性，真能如期所预期的那样，充分实现其所估计的价值吗？
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2]
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