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截至2021年底，该公司总有息负债为401.81亿元，其中，即期部分的计息银行及其他借款为123.41亿元、优先票据为68.79亿元、资产担保证券3.19亿元，即期债务合计为195.39亿元。而现金及现金等价物为202.81亿元，已较上年末的259.10亿元减少21.7%。公司现金短债比为1.04倍，略高于阈值，但已低于2021年6月底的1.2倍。
从融资结构来看，截至2021年底，中梁控股银行贷款175.83亿元，占总债务的43.8%。包括其他借款、优先票据、资产担保证券在内的非银行融资共计225.98亿元，占比接近六成，且到期日几乎均少于两年。
此外，该公司融资成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。在已发布年报的港股房企中，中梁控股的融资成本也处“高位”，能与它基本看齐的有祥生控股集团（2599.HK）、恒盛地产（0845.HK），分别为8.8%和9.2%。多数港股房企介于3%—6%之间。
事实上，穆迪、惠誉评级均认为，融资环境艰难下，若无新筹集资金，公司将不得不依赖合同销售收益来解决到期债务问题。但中梁控股的合约销售额若继续下降、现金流减少，若再用以偿债，不仅流动性转弱，公司可持续经营能力也将面临考验。而这点，在业绩公告中，核数师安永也明确指出。
截至2021年底中梁控股即期债务情况
数据来源：公司业绩公告
拿地放缓
拿地方面，该公司已有所放缓。
2021年，包括合营、联营公司在内，中梁控股土地投资总额为526.23亿元，较上年减少近三成；共取得85幅地块，总建筑面积（不含停车位）999.15万平方米，较上年减少32幅、约495万平方米。其中，长三角地区土储金额占比仍较大，为54%；中西部、环渤海地区次之，为16%和13%。
值得注意的是，该年度公司拿地成本已有所上升，收购地块（不含停车位）的平均成本约为5267元/平方米，较上年每平米4767元，高出500元。
截至2021年末，公司总土储面积为5977.27万平方米，其中，可供销售/可出租的已完工物业962.72万平方米，在建、待开发物业5014.55万平方米。按地区划分，长三角、中西部地区的土储面积占比较大，分别为42.1%、32.2%，两地区合计占比超七成。
不过，值得注意的是，中梁控股在三、四线城市土储较多，分别为3010.06万平方米、1020.80万平方米，占比50.3%、17.1%，共计占比接近七成。考虑到市场情绪、三四线城市的去化能力，或也侧面反映出公司销售承压。
在3月1日惠誉评级中，惠誉指出，如果公司继续优先偿还债务而非补充土地，预计公司2022年土储年限将降至2.5年以下，2023年将降至2年以下。
来源：投资时报 研究员 王子西 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中梁控股 |
