标普1月底报告显示，2022年除偿还的1月到期票据外，中梁控股仍有10亿美元海外到期票据，集中在第二季度和第三季度。
房地产市场迅速降温之后，一直以高负债实行快速运转的中梁控股（2772.HK）状况频出。进入2022年，中梁控股的状况似乎也未见明显转暖。
2月14日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园将收购中梁百悦智佳服务有限公司总共约93.76%股权。在中梁百悦智佳即将敲钟上市前夕，中梁果断“自断其臂”实现物业资产变现，以缓解地产遭遇的流动性危机。
标普1月底报告显示，2022年，除偿还的1月到期票据外，中梁仍有10亿美元的海外到期票据，集中在第二季度和第三季度。
此外，中梁控股今年1月发布公告称，已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。截至公告日期，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。
尽管主动提前归集资金释放现金流稳健信号，但市场似乎并不买账，上述公告发出当日，中梁控股收盘3.71港元/股，跌1.85%。截至2月28日收盘，该公司股价跌至3.06港元/股。
出售“副业”保主业
自地产行业迅速降温开始，已有多家房地产公司出售物业资产以求自救，为开发业务输血。亿翰智库数据统计显示，2021年地产物业并购总额达400亿元，同比翻两番。而今年以来，已发生多起“大象”吞“大象”的物业并购事件。
1月，华润万象生活先后公告称，以10.6亿元收购禹州物业和22.6亿元收购中南服务。2月14日晚间，碧桂园公告显示，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港，拟收购中梁股份旗下中梁百悦智佳共约93.76%的股权。
公告显示，中梁百悦智佳为中梁控股集团旗下综合物业管理及城市服务公司。截至公告日，卖方及碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳93.76%及6.24%股权。
但交易价格并未在此次公告中披露。据此前公告，2021年3月，碧桂园附属公司碧桂园物业香港曾以约2.4亿港元获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。此次股权交易金额，如按此前价格计算，约为36.06亿港币。
与年初的中南服务相似，中梁百悦智佳也是在赴港上市通过聆讯之后被出售。因为物业的轻资产模式，抵押物缺乏难从银行获得资金。因此此前物业企业都偏向于通过IPO上市来进行股权融资。
公开资料显示，2018年，中梁控股在上市前夕，剥离出物业管理业务，筹划单独上市。2021年4月29日，中梁百悦智佳首次向港交所递交招股书，文件失效后又于2021年11月24日第二次递表，并在12月通过上市聆讯。
据中梁百悦智佳招股书显示，截至2021年6月30日，公司在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。
从业绩来看，中梁百悦智佳呈上升趋势。2018年至2020年，公司分别实现营业收入1.76亿元、3.54亿元和7.05亿元，复合年增长率达100.2%。2021年上半年，营业收入实现6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增307.7%。
物业资产因其轻资产运营的模式，并能带来持续稳定的现金流，向来被认为是重资产重负债的地产公司的优质资产，被称为房地产下半场的“未来”。但就算如上述的良好增长态势，在中梁主业的流动性危机面前，也未能摆脱被出售的结果。
举债扩张带来的危机
中梁控股曾被称为房地产行业的“黑马”，实现从百亿到千亿的过度仅用时3年。从中梁控股上市招股书中可以看出，自2015年起，公司调整策略开启高周转模式，并下沉三四线城市，就此进入飞速发展通道。
招股书信息显示，2015年，中梁控股销售额为168亿元，2017年就以近4倍的增长速度，飞升至649亿元。2018年上市当年，公司销售额达1015亿元。随后3年，速度开始回升，2019年至2021年，销售额分别为1525亿元、1688亿元和1718亿元。
伴随着快速膨胀的销售额，中梁的负债率也一直处于高位。2021年中报数据显示，中梁控股负债规模达2595.76亿元，资产负债率虽比之前略有下降，但仍高达88.43%。在此之前，2015年至2018年，中梁控股负债规模分别为137.44亿元、456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元，资产负债率分别为98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。
从融资利率来看，因为中梁利用信托产品和私募债进行融资，其平均融资利率也呈现较高水平。历年年报数据显示，2016年到2020年，公司平均融资成本分别为9.4%、7.9%、9.9%、9.4%和8.9%。
在市场迅速降温且未来尚不明朗的状况下，中梁将面临更大的偿付压力，尤其是其流动负债的比例居高的状况下。2021年上半年，该公司流动负债总额达2274.53亿元，占总负债比例达88%。其中，短期借款金额为158.39亿元，应付账款及票据258.23亿元，其他流动负债高达1293.96亿元。
其中，有息负债中，截至2021年6月达546亿元，其中，需要1年内偿还的有息负债合计为232.39亿元。同期，其持有的货币资金为335.4亿元，扣除受限制存款及现金为73.28亿元之后，公司的货币资金为262.12亿元，能勉强覆盖1年内到期债务。
根据机构对房企的偿债压力测试来看，今年1月，中梁到期债务16.3亿元，5月到期债务19.5亿元，7月到期债务29.3亿元，11月到期债务3.4亿元。
《投资时报》研究员注意到，2021年下半年，中梁采取了小额度、多频率的方式回购美元债来提振市场信心，累计回购金额合计达4431万美元。2022年1月，公司也有1笔美元债到期。1月17日其发布公告称，已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。截至公告日期，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。
尽管主动提前归集资金释放现金流稳健信号，但市场反响不佳。上述公告发出当日，中梁控股收盘3.71港元/股，跌1.85%。截至2月28日收盘，公司股价跌至3.06港元。
国际评级机构标普披露，除上述票据外，2022年中梁仍面临着2笔境外债券待偿还。信息显示，5月公司将有一笔发行规模3亿美元，票面利率达8.5%的票据到期，7月待偿还金额达4.5亿美元，票面利率达9.5%。
穆迪则在2月18日发布报告称，将中梁控股的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示，“评级下掉反映出，由于融资渠道减弱以及未来12个月到期债务规模庞大，中梁控股的再融资风险加大。”
共2页 [1] [2] 下一页
搜索更多: 中梁控股
