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除上述两个主要问题外，世纪金源服务的“危机”还体现在其合同续约率及在管面积增速等方面。报告期内，该公司物业管理合同续约率分别为100%、99.6%和97.2%，持续下滑，而截至2021年4月末，该指标值已降至96.7%，同比下降2.5个百分点。有分析认为，合同续约率的下降或因其服务质量不能满足业主需求。
在管面积增速方面，该公司2019年和2020年在管总建筑面积同比增速分别为23.31%和9.7%，2020年开始增速下降明显。公开资料显示，2015年开始，世纪金源集团便未再在内地的土地市场现身，也没有相关新项目入市。这也就意味着对世纪金源集团较为依赖的世纪金源服务，未来在管面积进一步扩张存在不确定性，也给公司业绩可持续增长画上一个问号。
世纪金源服务物业管理服务毛利和毛利率构成
数据来源：公司招股说明书
资产负债率高企
《投资时报》研究员查阅材料发现，作为轻资产物管企业，世纪金源服务资产负债率始终较高。报告期内，该公司资产负债率分别为76.5%、68.4%和77%，在最新披露的财务数据中，2021年4月末该比率下降为69.4%，但仍处于同行业中较高水平，面临一定长期偿债压力。
同时，随着业务量增长，该公司贸易和其他应收款项亦不断增长。据招股书披露，此类资产从2018年的1.19亿元增加至2021年4月末的3.32亿元，几乎达到流动资产总量的四分之一。而其中贸易和其他应收款项的预期信贷亏损由560万元增长至790万元；不仅如此，报告期内该公司贸易应收款坏账比例持续上升，分别为11.48%、13.12%和13.34%。可以看出，在资产负债率高企的情况下，世纪金源服务的资产变现能力却表现一般。
在此背景下，世纪金源服务却从不吝啬其对股东的派息。据招股书披露，于往绩记录期，世纪金源服务并无派付任何股息，但运营实体世纪生活物业集团分别于各报告期向当时的股东宣派股息10亿元、1.9亿元、和3.3亿元，且各期已向当时的股东派付9亿元、2.9亿元和2.3亿元，三年共派息高达14.2亿元。而世纪金源服务同期年内利润仅有2.18亿、1.81亿和2.49亿，三年总计6.48亿元，不及其派息金额的一半。
同时，世纪金源服务与关联方的资金往来也较为频繁。招股书数据显示，2018年及2019年，该公司分别向关联方提供借款13.15亿元和6.5亿元，借款年化利率在6%到8%之间。世纪金源服务解释称，这两笔借款主要用于暂时补充世纪金源集团的流动资金。
为铺平上市之路，世纪金源服务就必须理清与关联公司的借款，减少关联交易。因此，其2020年及2021年前4个月，该公司未再与关联方发生往来借款。
然而《投资时报》研究员在公开资料中发现，世纪金源集团曾动用过债券募集资金来清理关联方往来款。
相关信息显示，2015年世纪金源集团先后发行了2笔总规模60亿元的债券，按当初的规定，这笔募集资金将用于补充世纪金源集团营运资金、调整债务结构。但在2016年，世纪金源集团动用了部分募集资金来清理期末关联方往来款，违背了债券募集书约定的资金用途规定。后来在债券受托管理人督促下，世纪金源集团才将用于清理关联方往来款的16.69亿元募集资金原路返回新开立的募集资金专项账户。
来源：投资时报 研究员 李璐 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 世纪金源 |
