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2021年物管上市潮还在继续。继新希望服务之后，德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活于近日相继递交港股上市申请。其中，世纪金源服务以大盘项目为特点。
截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目为223个，在管总建筑面积为63.9百万平方米。其中来自关联方世纪金源集团开发的12个项目，在管面积44.4百万平方米，占总在管的比例达到60%。12个关联方项目平均在管面积约3.7百万平方米，其中五个项目的在管建筑面积超过4百万平方米。
大盘项目的优势被世纪金源在聆讯资料放大，但大盘项目均来自集团，如何延续？
世纪金源二代兄弟掌权 上市前狂分15亿
世纪金源服务背靠世纪金源集团，后者成立于1991年，主要从事房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育业务，从2005年至今13次进入中国企业500强排行榜。
但世纪金源的创始人黄如论较为神秘，坊间戏言“见地产商容易，见黄如论难”。这次世纪金源服务的上市，站在台前的是黄老板的两个儿子黄涛和黄世荧。
世纪金源服务前身福州金源物业管理有限公司，紧随集团成立，主要向控股股东集团提供配套的物业管理。2011年，公司的境内控股公司世纪生活物业集团成立。2017年，黄涛和黄世荧两兄弟开始分别拥有世纪生活物业集团之60%和40%的权益。
2020年8月启动上市重组之时，两兄弟合计拥有世纪金源100%。重组后，朗胜环球马涛作为战略投资者持有8%，两兄弟合计持股比例下降至92%。此番上市世纪金源服务并未像其他物企一样对管理层进行股权激烈，家族企业特征明显。
两兄弟都是甩手掌柜，也未在世纪金源服务管理层任职。公司采用职业经理人的管理方式，董事长为2012年加入的集团的翟兵权，其房地产和物业行业方面拥有约18年经验。
值得注意的是，物业管理行业现金流良好，世纪金源服务过去少有并购，累计二十多年的利润在上市前一下子被分光。2018年、2019年、2020年9月，公司先后宣派股息10亿元、1.9亿元、2.3亿元，合计分红14.2亿元。2020年10月再度派发1亿元股息。2019年世纪金源服务全年净利润仅1.8亿元相当于分去将近8年的利润。而这些都进入了身为大股东的黄氏兄弟腰包。
闲钱都借给关联方 利息收入导致业绩波动
而在没分配前，这些钱都用来干什么呢？答案是借给关联方。
作为世纪金源系第一个推上市的平台，从股权架构来看，世纪金源与集团可能是同一控制人的“兄弟”关系。世纪金源服务融资活动显示，报告期应收关联方借款分为19.5亿元、6.7亿元、0.68亿元，显然在上市前该部分资金往来已经清理完毕。
有意思的是，这部分利息收入直接导致了世纪金源服务的业绩波动。2018年、2019年、2020年9月，公司实现营业收入9.2亿元、10.6亿元、8.6亿元，同比增长14.8%、13.1%；实现净利润2.2亿元、1.8亿元、1.8亿元；同比增长-17%、32.4%。
2019年净利润的下降主要由于其他收入减少及同期行政开支增长了26.5%，超过营收增速。其他收入中利息收入从2018年的7560万元大幅减少至2019年的1060万元，主要是关联方借款减少和关联方相应利息收入减少所致。
6000万的利息收入能够影响净利润，也从侧面反映出世纪金源服务其他业务的增长不算高。背靠世纪金源集团，世纪金源服务所管理的大部分物业由世纪金源集团开发。报告期内，由集团开发的物业项目分别占在管总建筑面积的91.0%、75.1%和74.7%。
尽管第三方项目在2019年占比有所增长，但细究之下公司或许并没有大力进行外拓。2019年新委聘的物业管理面积达到了11.2百万平方米，这其中包括了同年成功重续的服务合同。这就存在一种障眼法，世纪金源服务大部分合同是与开发商签订的无固定期限，后期成立业委会后续约即可认作第三方项目。2019年，公司第三方项目同时增长10.3百万平方米。以此推断，新委聘的服务合同大部分是第三方项目，而其中又有多少是重续的合同，我们就不得而知了。
大盘项目优势能持续多久？
在较强的房企依赖背后，世纪金源服务在聆讯资料中着重突出了自己的大盘管理优势。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: |
