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关联方开发的物业收入贡献超80%，资产负债率高达70%左右，“大盘模式”下，世纪金源服务可持续增长能力存疑。
随着我国房地产行业快速增长，物业管理行业亦迎来增长机遇。在物业管理业务中，为大盘项目提供物业管理服务是一种典型的模式。大盘管理具有规模优势和人员协同效应，能够有效地优化员工配置，同时增加业主增值服务收入。
据中物研协数据显示，就主要经营大盘项目（平均住宅物业项目在管建筑面积在20万平方米或以上）的百强物业服务企业而言，2020年每平方米营业成本和社区增值服务平均收入，分别是主要运营非大盘项目的物业服务企业的0.7倍和2.9倍。
世纪金源服务集团有限公司（下称世纪金源服务）就是一家以服务大盘项目为主的物业管理企业。该公司拥有29年的综合物业管理服务经验，截至2021年4月末，该公司物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区，遍布55个城市。其中，最广为人知的是世纪城项目。这些项目通常与大型购物中心相邻或相嵌，形成了综合性生活服务生态圈，可以充分发挥大型住宅社区与购物中心的协同效应。
近日，世纪金源服务再次提交IPO申请书，开启了其对港股的第二次冲刺之旅。《投资时报》研究员从公开渠道了解到，该公司曾于2021年1月20日向港交所递交招股书，因审查未有任何进展，此份招股书在届满6个月后的7月20日失效，这也是今年第一家招股书失效的物管企业。然而就在时隔6天后的7月26日，世纪金源服务便马不停蹄的再次递表，继续上市之路。
据招股书披露，世纪金源服务拟将本次IPO募集资金的65%用于物业管理服务业务的扩展；15%用于增值服务及其行业上下游产业链的战略性投资；7%用于信息系统的优化；3%用于人才招聘及改善员工培训与员工福利制度；其余10%用于营运资金及一般公司用途。
《投资时报》研究员注意到，虽然背靠世纪金源集团为世纪金源服务提供了强大的业务来源保障，但也因此致使公司自身造血能力不足。在摆脱母公司依赖的过程中，高于行业平均水平的毛利率也受到削减。不仅如此，该公司还存在资产负债率高等隐患。
自身造血能力不足
招股书披露数据显示，2018年至2020年（下称报告期）世纪金源服务在业务规模和业绩等方面均实现了稳步增长。报告期内，该公司在管总建筑面积分别约为0.48亿平方米、0.59亿平方米和0.64亿平方米。同期，获得的收入分别为9.22亿元、10.59亿元和12.89亿元，2019年和2020年同比增长达14.86%和21.72%；净利润分别为2.18亿元、1.81亿元和2.49亿元，总体亦呈上升态势。
值得一提的是，由于大盘常配备大型商业等非住宅物业，对应的增值服务毛利率较高，世纪金源服务盈利能力位列同行业前列。报告期内，该公司毛利润率分别高达32.1%、31.8%和35.5%。根据中物研协，同期中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利润率分别为23.4%、22.2%和23.7%，低于世纪金源服务10个百分点左右。
然而，大盘项目管理的背后也隐藏着过渡依赖关联公司项目的风险。据招股书，截至2020年一季度末，世纪金源集团开发的12个世纪城项目均由世纪金源服务进行管理。而世纪金源集团开发的项目也是世纪金源服务的主要收入来源，各报告期期末及截至2021年4月30日，世纪金源集团开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91%、75.1%、74.3%和68.6%，同期收入贡献分别为97.6%、89.3%、83.2%和84.6%。可见，世纪金源服务业务严重依赖关联公司，自身造血能力和盈利能力都存疑。
从两次招股书的对比可以看出，为打通上市之路，世纪金源服务在近半年加强了对独立第三方业务的拓展，截至2021年4月末，由独立第三方提供的物业项目合约面积占比由2020年末的33.21%提升至35.1%；在管面积占比由25.7%提升至31.4%。
但由于第三方物业毛利率较低，拓展第三方业务或意味着对其毛利率的侵蚀。报告期内，来自于世纪金源集团的物业管理服务毛利率分别为32.3%、32.2%和36.1%，而同期来自于独立第三方物业开发商项目的毛利率仅有14.8%、25.2%和25.1%，该指标在2021年4月末甚至下降到22.7%，两者相差较大。如何在拓展独立第三方业务和保持较高毛利率水平之间获得平衡，对世纪金源服务来说或是一个难题。
此外，增值服务增长乏力亦未得到改善。据招股书介绍，世纪金源服务收入由物业管理收入和增值服务收入两部分构成，一般而言，增值服务的毛利率水平高于由物业管理带来的毛利率。
但是，与多数物企不断提高增值服务业务占比以提升盈利能力不同，报告期内，世纪金源服务增值服务的营收贡献持续下降，分别为25.2%、22.7%及20.6%。据最新披露数据，2021年4月末该比例提升至21.7%，但仍低于上年同期的22.7%。可见，其业务模式的单一或成为限制其可持续增长的因素之一。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 世纪金源 |
