您所在的位置:红商网·新零售阵线 >> 好公司频道 >> 正文
首创奥莱的战争

  用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

  这场漫长的零售战争当中,首创钜大还要破译更多解题思路,而不仅仅是做到规模最大。

  观点地产网 重组奥莱的计划还在推进中,首创钜大融资情况依然没有改善,以奥莱项目为底层资产的第二期资产证券化计划正式启动了,发行规模不超过32.68亿元。

  按照预期,重组奥莱工作将在明年年初完成,首创集团将接手全部奥特莱斯业务,包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及其他奥特莱斯项目。

  根据今年3月底业绩会上的说法,重组奥莱,首创钜大可以减少业务运营,资本运作和资金融资方面的政策限制。

  事实上,首创钜大的资金问题已经愈发明显,过往几年,该上市平台的融资能力的确不断变差;与此同时,负债率却由2016年的18%持续升至2020年的176%。

  若想获得资金继续发展,又不让负债率继续快速上升,奥莱综合物业项目成了其“找钱”的最佳依托。

  2013年借壳钜大国际登陆港交所之时,首创多少有着想打破融资平台效率不高局面的考量,但是数年下来,似乎仍未能改善。

资产证券化“找钱”

  早在2018年12月,首创钜大就宣布,“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”获批,规模为100亿元,将于深交所挂牌发行。

  据彼时的说法,这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的REITs产品。

  一年时间过去,首创钜大的资产支持专项计划才正式进入第一期的发行阶段。

  “中联一创-首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划”在2019年12月成立,建议发行本金总额35.79亿元,该计划的底层资产是房山首创奥特莱斯和昆山首创奥特莱斯,以为集团的运营和业务发展筹集资金。

  再到2021年5月28日,首创钜大宣布,拟筹备“中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划”。

  公告介绍,该计划发行规模不超过人民币32.68亿元的资产支持证券(即发行),该计划通过发行所得款项注入该基金,间接获得4家项目公司全部股权,从而实现南昌、杭州、济南、合肥4项物业的资产证券化。

  两期资产支持专项计划的发行期限均为5年,固定票面利率每年5.2%。

  “其他融资模式跟这种模式相比,融资成本肯定会高一点,这个融资成本才五点几,还算是比较低。”分析人士向观点地产新媒体表示,首创钜大把自己的存量资产通过资产证券化的模式进行融资,能够获得一个相对比较便宜的资金。

  实际上,和其他金融工具一样,资产证券化作为一种金融工具,可以完善资本市场的结构,改善资源的配置,提高资金的运作效率。

  但是与其他金融工具不同的,是资产证券化需要以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,并通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券。

  据观点地产新媒体查阅资料,第一期资产支持证券的基础资产为北京房山首创奥特莱斯、苏州昆山首创奥特莱斯,两项目均为首创初期打造的奥莱综合体,其中房山项目更是首创第一个奥莱综合体项目,在2013年已开业,第二期也在2019年五一开业。

  查看过往财务数据可以看到,上述两个项目都是首创钜大旗下运营较好的两个综合体项目。2019年,首创钜大披露,北京房山项目单月销售均超亿元,五一店庆3天总创收近7000万元,十月单月销售额近3亿元;而昆山门店则实现客流同比大幅增长38%。

  第二期的南昌、杭州、济南、合肥4个项目,均为100%持股的综合发展项目,分别在2017年、2017年、2019年和2018年开业。由于没有详细披露每个项目的营业情况,仅看到杭州首创奥莱项目在去年中秋活动中,门店会员销售实现同比增长5倍。

  另据该等项目公司的审计报告显示,于2020年5月31日,杭州首创奥莱项目公司、江西首创奥莱项目公司、济南首创奥莱项目公司和合肥首创奥莱项目公司的资产净值分别约4.10亿元、4.33亿元、3.74亿元和1.76亿元。

  选择相对成熟、优质的项目作为基础资产,一是可保证基础资产未来能够产生足够的现金流,以此来为资产证券化进行偿付支持;二是这类资产的变现能力和回报率较高,能为资产证券化的信用增级,有助于资产支持证券上市发售。

  故而有财经分析人士道:“这个证券化肯定会寻找一些现金流比较稳定的或者业绩比较好的资产去做,这样投资者更愿意来买这个产品。”

  另外,资产证券化实际上还是一种有效的表外融资方式,在一定条件下,这类融资可以不在企业的财务报表上体现交易的资产和发行的证券,从而实现“出表”,这无疑能够降低企业的杠杆率。

  就首创钜大过往数年急升的资产负债率而言,的确有降杠杆的迫切需求。至于选择用资产证券化的方式进行融资,除了有适合的持有项目做基础资产外,或许融资能力下降才是主因之一。

奥特莱斯“失约”

  首创的奥莱业务似乎自一开始就不算太顺利;借壳成功后,首创钜大2015年定下的“五年二十城”全部开业运营的目标也还未完成。

  众所周知,奥特莱斯诞生在美国,最初的奥莱就是“工厂直销店”,专门处理工厂尾货。后来,慢慢形成类似Shopping Mall的大型购物中心,并逐渐发展成为一种独立的零售业态。而首创钜大,是目前国内唯一一家以奥特莱斯为核心主业的上市公司。

  上市前,首创2009年11月就以6800万元购入奥特莱斯旗下4家附属企业股权,双方也就该标的设立联营公司。一年多后,首创相继在北京房山、浙江湖州、广东佛山等地启动了“芭蕾雨”项目,即奥莱项目的前身。

  另在2010年,中国基建集团也加盟首创的商业地产项目,共同出资组建奥特莱斯(中国)有限公司,负责芭蕾雨项目的招商运营。

  不过这段合作为期不足两年,2012年9月,首创宣布将佛山项目共55%股权悉数转让给中国基建集团;此外,双方合作的房山、湖州等多个项目均宣布重新调整股权结构,合作自此没了下文。

  与此同时,首创2012年后开始考虑在港股平台收购壳公司。普遍观点认为,首创计划通过买壳以突破融资限制。

  2013年11月,首创宣布以3.51亿港元收购香港钜大国际控股有限公司66%股权,后者也在2015年3月更名为“首创钜大”,成为首创旗下发展奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

  同一年,首创钜大正式提出“五年二十城”目标,即到2020年,实现20家首创奥特莱斯全部开业运营。

  2016年,首创将持有的北京房山、湖州、昆山3个奥特莱斯项目注入首创钜大。

2页 [1] [2] 下一页 

搜索更多: 首创

东治书院2023级国学综合班学费全免!
『独贾参考』:独特视角,洞悉商业世相。
【耕菑草堂】巴山杂花土蜂蜜,爱家人,送亲友,助养生
解惑 | “格物致知”的“格”到底是什么意思?
❤❤❤【拙话】儒学之流变❤❤❤
易经 | 艮卦究竟在讲什么?兼斥《翦商》之荒谬
大风水,小风水,风水人
❤❤❤人的一生拜一位好老师太重要了❤❤❤
如何学习易经,才不踏入误区
成功一定有道,跟着成功的人,学习成功之道。
关注『书仙笙』:结茅深山读仙经,擅闯人间迷烟火。
研究报告、榜单收录、高管收录、品牌收录、企业通稿、行业会务
★★★你有买点,我有流量,势必点石成金!★★★