公开资料显示，不考虑本年度扭曲的毛利率，禹洲集团的毛利率已经连续三年出现下滑。2019年，禹洲集团毛利率同比下滑4.51个百分点，为26.21%。而2020年度，剔除非现金调整后，禹洲集团毛利率为18.19%，同比继续下滑8个百分点之多。
毛利率下滑是众多冲刺规模的房企通病，究其原因，往往与中小房企高溢价拿地、合营联营占比过高吞噬利润等因素有关。
兴业证券于今年1月发布的研报指出，2015年以来，禹洲集团的拿地支出业内居高。2015年至2019年间，禹洲集团新增土地金额占销售金额比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年，禹洲集团的拿地金额占销售金额比例已超过70%，高于行业平均水平。
禹洲集团在扩张土储方面的“阔气”不仅体现在拿地总金额上。2020年下半年，禹洲集团还曾多次高溢价拿地。
7月14日，禹洲集团武汉公司以约28.5亿元的对价竞得武汉经开区宅地，溢价率86.8%，楼面单价高达13005.51元/平方米，刷新了经开区的单价记录。8月，禹洲集团又斥资14.6亿元，溢价39.4%拿下重庆宅地。
公开资料显示，2020年，禹洲集团新增18幅地块，总建筑面积约284.74万平方米，平均楼面价为每平方米11852元。与此同期，禹洲集团的每平米销售单价约为16756元/平方米。
据禹洲集团透露，截至2020年底，集团手中共有177个项目，可供销售的土储建面合计约2310万方，平均楼面成本为每平方米6876元。换言之，禹洲集团新增土储，成本价格约为其平均价格的1.7倍。
将其他成本考虑在内，房住不炒政策压力下，新增地块留给禹洲集团的利润空间并不多。
禹洲集团管理层补充道，“公司在2016年至2018年的高地价项目未来会陆续入市消化，对整体的毛利率依然有影响。”
野蛮生长的另一个弊端，就是企业在负债层面的不断承压。
最新业绩报告显示，截至2020年底，禹洲集团的净负债率较中期同比上升15.63个百分点至85.8%；流动负债总额同比增长26.94%至950.16亿元，其中公司债券、优先票据及计息银行贷款总额合约计188.84亿元。
以“三道红线”新规来看，当前禹洲集团的现金短债比约1.24，同比减少0.62倍；剔除预收款后的资产负债率为77.9%，虽较上年同期下降约1.2个百分点，但仍然超过了70%的规定阈值。
多家评级机构下调评级
暴跌的营收净利成为催化剂，禹洲集团正在吞下债务“苦果”。
3月23日，穆迪将禹洲集团的企业家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”，并将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。同时，将展望从“稳定”调整为“负面”。
穆迪表示，由于禹洲集团交付预售项目的速度较慢，其收入确认度将较弱。因此，未来12至18个月，该公司的关键信贷指标将保持疲弱。这可能会限制禹洲集团融资渠道，包括减少银行为其项目开发提供的资金，尤其是在房地产行业信贷条件收紧的情况下。
此外，穆迪还表示，禹洲集团较低的收入确认规模反映其高度依赖合资企业，此举使得公司控制这些合资企业下运营的项目的现金流的透明度会受到制约。
3月26日，联合国际发文将禹洲集团控股有限公司列入评级负面观察名单，同时将由禹洲发行的高级无抵押美元票据‘BB’的国际长期发行债务评级列入负面观察。
联合国际认为，禹洲的信贷指标，特别是收入规模和EBITDA利息覆盖比率，在2020年出现明显恶化，并远低于预期。“其经营和财务业绩的恶化也反映了禹洲在未来12-18个月能否以一致且可扩展的方式及时交付预售房地产（合并范围基础）、以及维持其毛利率水平和稳定的信贷指标的不确定性。”
面对来自资本市场的质疑，禹洲集团大股东下场“救市”。
3月31日晚间，禹洲集团发布公告，集团董事会主席林龙安于市场上增持130万股公司股份，总代价约为325万港元，平均价格约为每股2.5港元。增持完成后，林龙安共有约33.48亿股股份的权益，占已发行股本总数的约58.80%。
同一日，禹洲集团还购买100万股股票用于股份激励计划，按 2.315港元的平均代价计算，禹洲集团约花费231.5万港元。截至3月31日，禹洲集团受托人已合计购买808万股股份用于股份激励计划。
连续两笔增持消息没能提振市场信心。4月1日开盘，禹洲集团股价继续下探，截至今日收盘报收2.25港元/股，跌幅3.02%。
来源： 环球老虎财经app 黄海
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