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禹洲集团财务之谜:“不翼而飞”的36亿营收

  “1050亿”,2020年禹洲集团踩线完成了“三年千亿”目标,然而财报显示,禹洲集团的各项经营数据与千亿规模并不相符:全年收入104.12亿,同比下降55.2%,净利润2.28亿,同比下降了94.25%。此外,另据禹洲集团半年报显示,仅2020年上半年公司就已经实现营收140.07亿元,净利润15.51亿元。两相对比,市场一片震惊,禹洲集团的下半年营收还减少了36亿,而这“消失”的36亿在管理层解释当中变成“收入递延确认”。 

  3月30日晚间,禹洲集团发布2020年业绩报告,期内公司实现合约销售金额1049.67亿元,同比增长39.74%。这意味着禹洲集团踩线完成了董事长林龙安“三年千亿”的目标,成功跻身千亿阵营。

  第三方排行榜中,禹洲集团排名攀升11位,从2019年的48名升至37位。

  在当前的市场环境下,近40%的销售增速不低。从第三方统计来看,禹洲集团的销售增速已领跑地产行业。然而就在财报公布的第二天,禹洲集团被资本市场用脚投票。3月31日收盘,禹洲集团股价下跌7.94%,每股报2.32港元。

  消息面上,禹洲集团的财报显示,2020年集团收入104.11亿元,同比下降55.2%;毛利4.79亿元,同比下降92.12%;净利润2.28亿元,同比下降96.76%;归母净利1.17亿元,同比降约97%。

  蹊跷的是,禹洲集团中期财报显示,仅2020年上半年公司就已经实现营收140.07亿元,净利润15.44亿元。辛苦经营半年,营收净利却出现了大规模的滑坡,禹洲集团的财报为何走出了如此“诡异”的曲线?

  诡异的财务数据

  “从财务报表的常理来说,不存在全年经营数据低于中期报告的,出现这种情况,只能理解为中期报告存在造假或错报的情况。这也说明内部的财务管理和审计工作有重大的漏洞,从投资者的角度看,也说明出现了虚假信息”,对于禹洲集团中报和年报之间出现的差异,知名地产分析师严跃进如此分析道。

  禹洲集团并未对年报和中报之间的差额给出具体解释,业绩报告中,其仅用了寥寥数语对营收净利大幅下滑给出回应。

  禹洲集团表示,报告期内收入减少主要是由于受新冠肺炎疫情影响,上海若干物业项目的开发进度以及公司在武汉及唐山的物业交付有所延期,导致收入递延确认。

  业绩会上,管理层委婉提及另一个原因,因公司在“精装修”方面的交付失误,使得部分精装修项目无法交付。“现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付,以前有些是可以分批次交付的,毛坯先交再交精装修。但是现在因为当时的合同约定,我们只能精装修完工才能交付。”

  对房地产公司而言,收入递延确认意味着,与之对应的成本也应递延,这无法解释报告期内利润的大幅减少,更无法解释年度报告与中期报告之间的数据差额。

  据媒体报道,管理层在业绩会上提及了更深层的原因。2020年上半年,公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通,审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里。

  而这一部分无法并表的项目,恰好是禹洲集团上半年,乃至全年的营收重点。

  业绩会上,禹洲集团表示,“比较糟糕的是,这一块是利润比较高的项目,也确实是我们可以并表的。但并表需要补充一些条款,而且因为时间的关系其实比较困难,所以我们只能在合营公司里面去体现。”

  据悉,上述联、合营公司业务中,约10亿元规模为低毛利的车位。这些低毛利率项目将禹洲集团的住宅业务利润水平拉低。

  “屋漏偏逢连夜雨”,年报显示,报告期内多个项目所在地政府颁布限价条令、年内因结转物业(主要位于苏州、扬州及合肥)而合共释放的7.39亿元公允值调整,都让禹洲集团的表内利润水平雪上加霜。

  数据显示,截至2020年末,禹洲合营公司的毛利率为21.87%,集团应占盈利为2.07亿元,2019年同期为亏损6349万元。其联营公司的毛利率为5.83%,集团应占盈利较2019年的2.29亿元跌至2337万元。

  从结果上看,禹洲集团此次“黑天鹅事件”或是新冠疫情、项目并表等因素共同促成的偶然事件。

  但据业内人士分析,这或许也是禹洲集团过去几年盲目冲刺规模、埋下雷区的一次提前引爆。

  规模向左,收益向右

  从百亿到千亿,禹洲集团用了5年时间。

  2016年,触达百亿规模的禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海。次年,禹洲集团就喊出了三年千亿的销售目标,并自此进入规模扩张快车道。

  资料显示,2017年至2019年三年间,禹洲地产合约销售金额分别为403.60亿元、560.29亿元以及751.15亿元,年均复合增长率均超40%。

  然而,过去几年的野蛮生长,给禹洲埋下了多处隐患。

  业绩会上,禹洲集团管理层语气诚恳,“过往三年冲规模牺牲了权益,在报表层面确实未来还是要承受一定的阵痛。经过2020年的这一次影响,我们已经知道问题的存在,未来还是会力争把这个局面扭转过来。”

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