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从2019年起金茂频繁出售其位于京沪等一线核心城市的项目，同时换仓到粤港澳大湾区及二、三线城市，试图通过土地的置换来换得利润空间。
最近两年，金茂拿地速度明显放缓。2015年到2018年，金茂当年新增土储分别为182万、285万、932万与2264万平方米，2019年新增土储降至1390万平方米，2020年上半年新增土储进一步降至583万平方米。
2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。2020年8月，金茂以48.95%的溢价，6851元/平方米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1万出头。12月，金茂再次以38.46%的溢价率，7140元/平方米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元/平米。
债务压顶，转让资产“回血”
当前，房地产金融监管力度持续强化，去年8月份，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。
根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。
长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年，其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，其总负债达到2980.27亿。按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。
令市场关注的是，中国金茂还有许多表外负债，2020年上半年或有一半以上销售额来自未并表的项目，这些项目背后，可能藏有巨额债务。此外，可能存在大量“明股实债”的项目。从2017年起，金茂的少数股东权益占比快速增大，当年已超过50%，但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。
面对现金流不佳、效益下滑、地王项目入市难等一系列难题，过去两年，中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆，转让资产“回血”。
长江商报记者粗略统计发现，2020年至今，中国金茂已经转让了上十个项目股权，回笼资金超过70亿。
谢逸枫指出，金茂持续加杠杆可能会带来现金压力、信用违约，债务崩盘等风险，最大可能会导致项目或资产变卖，这些情况可能会影响后续规模扩张的计划。降负债降杠杆的最好方法是获得更多的融资贷款，其次是加快销售回款，分拆一些其他产业上市扩展融资渠道。
目前，金茂正在扩充融资。今年1月，其与平安集团签订贷款框架协议。根据协议，每笔贷款的实际利率以同期银行间同业拆借贷款市场报价利率上下50%范围内浮动。这意味着，平安可以给金茂提供成本远低于银行贷款的借款。
此外，从监管明显趋严的2020年下半年起，金茂在公开市场上的融资主要通过发行资产专项计划项目进行。相比传统的债券融资，通过资产专项计划可以有更长的还款期限。今年1月21日，金茂发行的“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”，总规模11.18亿元，债券期限达到24年。
中国金茂对公司的长期发展保持乐观。公司管理层在2020年半年报业绩会上曾表示，公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿元、2022年实现3000亿元的签约目标。
来源：长江商报 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 金茂 |
