|
在中央坚持“住房不炒”、楼市调控不断加码的政策背景下，中国金茂早年斥巨资高价拿下的地块被套牢，地王后遗症开始显现。
中国金茂（00817.HK）近日突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。
对于计提减值，市场普遍认为是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。
长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，中国金茂总负债达2980.27亿，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已超3000亿。
股价下跌、业绩预警、负债高企，与其“地王”项目售价不及预期有关，被称为“地王收割机”的中国金茂，近年来先后拿下多个地王项目。不过随着近年来楼市调控不断加码，这些项目无疑受到挑战。
2月4日，长江商报记者发送采访函至中国金茂方面，截至发稿前未得到回复。
业绩增收不增利股价大跌
从销售端来看，中国金茂属于房企优等生。日前，中国金茂发布业绩简报，数据表明，2020年中国金茂实现2311亿元合约销售，同比大增43.7%。克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。
销售额增加，但对业绩的贡献却有限。近日，中国金茂突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。
这一情况似乎早有“端倪”。三季报数据显示，金茂2020年三季度毛利率为22.47%，相对于上年同期的40.69%等于被“腰斩”。这是近几年其净利润指标首次出现下降，2017年-2019年，中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为56.88%、31.00%、23.82%。
限价政策导致毛利率下滑，Choice数据显示，2018年-2020上半年金茂毛利分别为145.38亿元、127.65亿元、39.26亿元，2019年、2020年上半年同比分别下降12.2%、27.72%；同期的销售毛利率分别为37.53%、29.44%、32.45%，2019年、2020年上半年同比分别下降21.6%、12%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与融资贷款利润上升，开发整体成本过高，限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。
金茂销售均价一直在2万上下徘徊，根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑4.65%，也是近几年最低的一年。2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米。
售价不及预期，让市场对其业绩增长潜力持否定态度。2019年金茂地产开发毛利率为27%，较2018年的36%，大跌9个百分点，说明其在2017年高价抢来的“地王”项目进入结算阶段并影响到了结算毛利率。
业绩预警导致股价进一步下跌，过去一年，中国金茂股价已被“腰斩”。特别是在1月21日至1月28日，中国金茂股价连续六个交易日下跌，下跌幅度累计达三成左右。
虽然金茂通过回购股份等措施对冲股价下跌，并表示对本集团长期发展保持乐观。机构却不看好其发展前景。近日，瑞银将2021及2022年内房企业盈利预测分别下调10%及15%，并下调中国金茂等三家房企评级至“卖出”。
国泰君安研报称，中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
计提减值或由于高溢价拿地
金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目，但业内认为多半与前几年频繁高价拿地有关。
2009年，中国金茂力退万科、保利、SOHO中国等企业，夺下北京广渠门15号地王；2012年，以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块；2014年初，以101亿元总价拿下上海大宁地王；2015年，连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等，2016年，其在上海、深圳等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。这12宗土地，大部分都是区域内的总价或单价“地王”。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 金茂 |
