|
净利腰斩、3000亿负债压顶，中国金茂（00817.HK）正出售资产、急扩融资解压。
2020年，中国金茂销售额保持高增长，累计取得签约销售金额2311亿元，同比增长43.71%。全年目标完成度达116%。然而，其预计2020年全年盈利下降约40%-50%。
中国金茂称，净利下滑主要是因房地产市场调控等因素，导致开发项目售价不及预期，需计提资产减值。去年，其销售均价降至2.05万元/平方米，“以价换量”的问题显现。
这或是中国金茂过去大力承接“地王”项目的后遗症。
并且，在过去高价拿地下，金茂负债高企，截至2020年6月30日，总负债达2980.27亿元，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已超3000亿元。并且，中国金茂可能存在不少表外负债和“明股实债”的项目。
负债高压下，甩卖项目是回笼资金最快的方式。长江商报记者粗略统计发现，2020年至今，中国金茂已经转让了上十个项目股权，回笼资金超过70亿。
销售额与净利倒挂
作为房企黑马，近几年，中国金茂签约销售额实现爆发式增长，从2015年的301.02亿元迅速增至2019年的1608.07亿元。2020年，中国金茂累计实现签约销售金额2311亿元，继续同比高增43.7%。
据悉，2020年，金茂的销售目标为2000亿元。按此计算，其2020年全年目标完成度达116%。
然而，与销售数据走势相反，净利润出现腰斩。近日，中国金茂突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盘中触及历史新低。
中国金茂将利润大幅下滑的原因归于房地产市场调控。金茂称，项目售价不及预期，导致其对发展中物业、持作出售物业计提了大笔减值。如果不计提资产减值损失，2020年度净利同比增幅在40%-50%之间。这意味着，金茂计提的减值规模约在50、60亿之间，几乎与上年度净利持平。
事实上，中国金茂的利润下滑早就有迹可循，2016年到2019年，其净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限价调控政策出台之后净利增速放缓明显。
2020年前三季度，金茂实现营收167.43亿元，同比增长27.45%；但当期毛利率为22.47%，同比减少18.22个百分点；同期净利润29.49亿元，仅同比增长4.57%。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与融资贷款利润上升，开发整体成本过高，限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。
销售均价下滑，出售解套“地王”
利润下滑背后，中国金茂的销售均价在持续下降。
根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑4.65%。2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米，销售均价持续下降。
一向走高端路线的金茂早年在一二线城市高价拿下多地块，由此被称为“地王收割机”，为了快速进入某个城市不惜高价拿地，金茂未周全考虑政府限价风险。
随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”无法入市，只有通过出售“解套”。2017年和2018年，金茂数个项目都曾亏本销售。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。
随着近年来楼市调控不断加码，在限价政策的影响下，金茂的传统模式受到挑战，开始改变节奏。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 金茂 |
