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近两年金茂的销售一直处于快速增长状态，且2020年以44%的增速位列TOP20房企首位。然而，金茂的净利却最高下降50%。回顾过去几年的拿地情况发现，金茂多次以“地王”高溢价拿地，有些项目出售价格少于拿地价格。而且为了补充现金流，提高周转率，金茂多次低价甚至亏本出售项目股权。而金茂高溢价拿地的态势至今未能改变，计提减值是否会持续增加还未可知。
1月25日，金茂发布公告显示，2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。业绩下滑是因房地产市场调控等原因，导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。若不计减值因素，金茂2020年物业交付结算收入同比增长40%至50%。
有意思的是，金茂的“暴雷”似乎在三季度就有“端倪”。三季报数据显示，金茂2020年三季度的毛利率为22.47%，2019年的三季度毛利率为40.69%，相当于“腰斩”。
关于金茂三季度毛利率的大幅下滑有球友表示：“第一次见房企毛利率腰斩。”而此次金茂的暴雷，该球友同样发表了看法。
其实近两年，为了缓解负债压力，金茂频繁进行股权及项目转让，2020年更是加速了这一速度，其中不乏亏本出售。再加上前几年多次以“地王”拿下地块，又逢“限价令”，及定价过高难以解套，不得不亏本入市。
高溢价拿地或导致计提减值
1月5日金茂发布公告显示，公司2020年全年销售额为2311亿元，在亿翰智库发布的2020年房企销售排行榜中，金茂首次进入TOP15阵营，其近44%的销售增长率位居TOP20房企首位。金茂的销售业绩不错，而所有者应占溢利却预计最高下降一半。按金茂公告所称，公司净利下降是由于计提减值所致。
早在2017年、2018年，金茂的多个项目就曾有过亏本销售的案例。
2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米，金茂遭受市场的质疑之声，但到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。
除此之外，2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块，而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米。
2017年拿的地，在2018、2019年前后销售后，大概结转营收便是2020年下半年。金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目，但或许与2017、2018年高价拿地有关。
金茂之所以亏损销售，或许是因为要回笼资金，增加周转率。事实上，不止前几年高价拿地，2020年金茂下沉到三四线城市也出现了高溢价拿地。2020年8月19日，金茂以成交楼面积6851元/㎡，溢价率48.95%拿下南昌一宗地块；2020年12月1日，金茂以溢价率为38.46%，7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市的一宗住宅用地，而台州临海市的二手房均价仅为8000元/平方米。未来是否会有更多的计提减值还未可知。
亏损项目拖累业绩
近年来，为了缓解债务压力，补充现金流，除了亏损出售项目外，金茂还频繁进行股权转让，且多是亏损项目。
2019年金茂曾通过转让和增资的方式变更了旗下9家公司股权，仅5月至6月的一个月内，中国金茂就连续出售和退出8个项目，其中有4个项目位于北京和上海。
而这8个项目多是亏损的项目或参与投资地价超出合作约定价格的项目，比如，2019年5月31日，金茂挂牌出售长沙鼎茂100%股权，挂牌底价11.45亿元，这家企业净资产11.43亿元，2019年一季度亏损31万元；差不多同一时间出售的北京昊远34%股权及天津北方泽茂100%股权，则是因为地价超过此前合作双方约定价格，公司选择退出。
2020年，金茂也没有放缓出售项目股权的速度，截至2020年11月中旬就出售10多家项目股权。其中11月12日，据北京产权交易所披露，金茂拟挂牌转让全资附属公司福州滨茂房地产有限公司51%股权，底价5.26亿元。
截至2020年8月31日，福州滨茂地产净利润为-687.7万元，资产总计39.77亿元，负债总计32.84亿元，净资产为6.93亿元，51%的股权转让底价为5.26亿元。而福州滨茂于2019年初才刚刚成立，亏损的主要原因是，福州滨茂分别在2019年年底和2020年年初，合计66.1亿元，拿下了滨海新城两幅巨型地块，合计面积达897.365亩。
除此之外，2020年11月金茂还转让贵阳黔茂房地产开发有限公司（以下简称“贵阳黔茂”）60%股权。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 金茂 |
