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转型之困：融资受限 装配式建筑业务81%订单内部消化
从预收账款来看，截至三季末，美好置业预收款达到111.38亿元，同比增长了36%。这说明今年销售状况良好。根据披露，上半年预收房款来自西安、武汉、合肥等城市的11个项目。
上半年美好置业新增两个项目，总计容建筑面积16.61万平方米，总土地价款7.63亿元（权益比例100%），相比同期23.34亿元的签约金额，拿地金额明显偏小。
事实上，近两年美好置业拿地力度一直偏小，2019年拿地金额11.33亿元，当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年，美好置业土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发。
美好置业收紧拿地与公司的转型有一定关系，近几年公司一直在从传统房地产开发商往装配式建筑服务商转型，也一直在加大这方面的投入。
但是从营收结构来看，目前房地产收入仍是主要收入来源。2018年、2019年，房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%，2020年上半年占比仍达到81.55%。如果新业务短期内无法取得大幅增长，随着拿地力度降低，在手项目减少，公司未来恐面临收入下滑风险。
装配式建筑是美好置业押注的方向，2020年以来已经获得了多家机构调研。截至10月30日，已投产8家工厂，此外还有5家工厂在建设中，计划于两年内陆续投产。但是目前产能释放情况并未披露，上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。
随着装配式建筑业务在建项目的转固，未来会增加折旧费用，而公司该项业务产能释放及订单需求增加均有不确定性，何时能为公司贡献业绩仍不确定。
从货币资金来看，公司2020年以来账面货币资金快速减少，今年上半年经营活动现金流仍呈现流出状态，现金流状况不算理想。
近几年美好置业的负债率在不断增长，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。
截至2020年中报，公司账面货币资金为17.67亿元，而其短债达到30亿，现金远远不足以覆盖短债。这项指标踩线对公司的融资造成明显限制，根据规定，一项指标踩线的房企，有息负债规模年增速需控制在 10%以内，按照2020年中期有息负债规模79亿计算，年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。
事实上，美好置业的融资成本本来就比较高，截至2020年上半年，其占比较大的融资渠道分别是银行贷款，利率在5.39%-7.5%之间；非银贷款，利率为10.5%-15%；债券，利率为7.2%；信托融资，利率为14.5%。融资受限、融资成本高企无疑限制了美好置业的拿地，也制约着公司新业务的扩张。
来源：新浪财经 大眼楼管 王永 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 美好置业 |
