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上半年在营收大增117%的情况下，归母净利润同比下滑29.7%，这主要是由于少数股东收益占比大增的缘故，这大大增加了投资者预期公司业绩的难度。
尽管，放在体外的项目一方面降低了账面财务压力，但另一方面从较低的ROIC看过去，其融资成本或高于体内的融资成本，只不过都隐蔽在表外了而已。
无论表内外，德信2021年的目标是千亿。
或许德信的自信来自于土储。截止今年上半年，德信的总土地储备约为1571万平米，主要集中在浙江及杭州。土地储备相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说，相当于6年左右的销售量。
但毕竟所有的项目质量都是参差不齐的，而不同的项目，销路也是天差地别。德信的土储去化情况，在当今快周转的市场大环境及其自身的销售目标来看，是不理想的。
土储去化慢，还得靠新拿地冲量。
从规模上看，德信中国要真正在地产行业下半场拿到一张千亿门票，还有相当长的距离要走。而仅仅在2020年一发力，德信的财务指标快速恶化。
上半年，德信中国长期有息负债从2019年底的93.08亿元增长36.8%至今年上半年的127.31亿元，总债务达到187.26亿元的规模。
净负债率达到76.3%，相较于2019年底的68.7%上升了7.6个百分点。上半年利息支出达到8.59亿元，同比增长25.6%。
估算德信的融资成本达到了9.65%的高位。
高额的融资成本下，德信中国的债务规模距离净负债率为100%等的3条红线，也仅不到百亿的空间，而自身创造的利润仅十亿出头，这样的体量很难实现突破性的爆发式增长。
同时，高融资成本也拉低了德信中国加杠杆扩张的利润水平，进一步制约了其自身的造血能力。
德信中国或许已经错过了千亿规模的末班车。
而“开发+自持”的双腿走路的模式，自持一定程度上也拖住了德信增长的步伐。
账面31.41亿元的自持物业，同比快速增长27.11%，自持物业的总建筑面积约为40.37万平方米，但已出租的面积仅为12.21万平方米，出租率仅为30.25%。
德信中国尽管有着千亿规模的目标，但是由于土储去化不理想，连续高价拿地又为规模扩张及利润增长带来隐忧。尽管账面财务状况良好，但高企的综合融资成本则充分反映了德信过多的合作项目背后可能的明股实债嫌疑，财务随着杠杆的提升也限制了德信的规模突破。
无论从，当前的调控政策、市场融资环境、公司土储去化、合作背后的隐秘财务状况以及明面的财务红线限制，德信中国距离千亿的目标仍路途漫漫……
来源：新浪财经房产|大眼楼管 肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 德信 |
