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这两项业务完全取决于上游开发商。目前新城悦服务在管面积60.1百万平方米，其中71.1%来自于新城系，同时还有76.6百万平方米的储备面积来自新城系。以2019年为例，面向开发商的业务再加基础的物业管理服务，新城悦受益于关联方的收入粗略算有9成左右（不考虑第三方影响），新城悦服务的增长仍然重度依赖新城系。
而这种来自关联方的业务输送，无论是收入增速还是毛利率客观上都存在人为操作空间。一方面并不能真正体现新城悦服务的竞争力，另一方面也不利于物管公司“独立”行走。
中信证券在研报中曾提到，关联方交付并非企业核心竞争力的决定性因素，关联方只能起到“扶上马，送一程”的作用，在3年左右时间内提升物业管理公司规模和盈利水平。物业管理公司的长期增长绝不取决于关联地产公司的实力，物业管理公司终究要依托品牌，持续成长。
近几年新城控股以黑马之姿发展迅猛，合同销售金额从2015年的319.3亿元增至2019年的2708.1亿元。但同比增速下降明显，2017-2019年分别为94.4%、74.8%、22.5%，2020年上半年为-20.3%。当交付高峰过去之后，新城悦服务该走向何方？
高溢价收购背后业绩承诺超低
业绩预告的一大看点是并购了成都诚悦时代物业。2020年5月7日新城悦服务公告收购成都诚悦时代物业有限公司61.5%股权，作价1.05亿元，算是上半年物管公司较大体量的一次并购。
诚悦时代物业2004年10月成立，主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务。在管面积5.22百万平方米，2019年实现营业收入2.17亿元，相当于新城悦服务收入的10.7%。
增厚业绩的同时，更为主要的是新城悦服务第三方在管面积占比的增加，可降低一直被诟病的关联方依赖度。算盘虽打得好，但这桩交易对价不便宜。
2019年末诚悦时代未经审计的净资产为3381.5万元，以61.5%股权计算，1.05亿元的收购价溢价率达到了748%，收购PE对应19年业绩10.4倍。
高溢价背后被收购方的业绩承诺却不高，2020-2022年归母净利润分别不低于1727万元、1884万元、2041万元，同比仅增5.6%、9.1%、8.3%，三年复合增长率为7.65%。
此外，诚悦时代极低的净利率也值得关注，2018年、2019年净利率为4.7%、7.5%。2019年诚悦时代在营收仅增4%的情况下，净利润同比骤增66%。即便如此，标的2019年的净利率水平仅相当于新城悦服务（14.9%）的一半，并表之后公司净利率或被拉低。
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