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租金贷：天使还是魔鬼？
回过头来看，从最初的天使轮融资开始，蛋壳公寓的融资活动就没有停止过。从2015年到今年上市之前，蛋壳公寓轮番进行了七轮融资，计入上市募集的1.49亿美元，其累计融资额接近10亿美元。
除股权融资外，蛋壳公寓还曾通过众筹、信托ABS、租金贷等方式扩充资本。比如，2016年，蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资，众筹金额从几万元到几十万元不等；2018年，蛋壳公寓还发布了全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模达到2.035亿元。
不过对于蛋壳公寓而言，利用众筹、信托等方式获得资金的效率还是不够“解渴”，其获取资金最主要的渠道，来源于金融机构的预付租金和租客的预付款，而这两种款项都是在租金贷模式下诞生的。
所谓租金贷，就是“互联网金融+住房租赁”。打个比方，租客在与蛋壳公寓签订租约的同时，会与金融机构签订贷款合约。此后，金融机构将租赁期的租金全部支付给蛋壳公寓，而租客则按月向金融机构支付租金贷款，产生的贷款利息则由蛋壳公寓代为支付。
早期，蛋壳公寓非常依赖这种租金贷模式。从2017年到2019年前九个月，蛋壳使用租金贷的客户占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。虽然租金贷的用户比例在逐年下降，但实际用户数量仍不少。同期，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元，占公司租金收入的90%、88%和80%，从租客获得预付款为1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。可以说，租金贷带来的租金收入成为蛋壳公寓的主要资金来源。
“租金贷”的模式，确实一定程度上实现了三赢局面。对于租客而言，传统的三个月一付或者半年一付的租金模式，会让不少年轻租客背负不小的经济压力，而租金贷一定程度上缓解了这种压力。对于金融机构而言，租金贷能够为其增加业务量而获取更多收益。对于蛋壳公寓而言，租金贷是其扩张的利器。利用这种资金方案，蛋壳公寓可以提前获得用户整个租赁期限的租金，并形成一个巨大的资金池。凭借这个资金池，蛋壳公寓可以获得更多房源、装修房屋、公司运营等多种用途，实现规模扩张。
不过，这一模式也推高了蛋壳公寓的资金杠杆率，使得蛋壳公寓抵抗风险的能力降低。一旦租赁市场行情出现下行，租金价差下降、出租率大幅下滑、退租率大幅上升，亦或者租金贷业务遇阻，蛋壳公寓将会爆发流动性危机。
此前，行业就爆出某长租公寓通过租金贷获得数千万资金池，随后新收了数千套新的房源。然而，由于对市场需求和自身管理能力进行了错误的预判，结果形成了60%以上的房源空置，资金无法回流，进而产生爆雷事件。
这种风险，显然也在蛋壳公寓身上逐步积累。首先，2017~2019年，蛋壳公寓出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下滑态势。今年一季度，其出租率再度下滑至75.7%。另外，2018年蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月，而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月，每间房的收益减少131元/月。
也就是说，尽管蛋壳公寓的房源数量在不断上升，规模在不断扩张，但是租金价差和出租率都在逐年下降，其凭借租金贷获得的预付资金的增长率在放缓。一旦市场由于疫情继续呈下行态势，蛋壳公寓的租金贷收入或将无法覆盖成本，现金流或将断裂。
政府显然已经嗅到租金贷带来的市场危机。2019年12月25日，六部委引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。
可以预见，接下来的一段时期将会是蛋壳公寓的调整期。如果其依然严重依赖租金贷这种金融杠杆游戏，企业显然很难避免危机。
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长租公寓之困
去年以来，整个长租公寓行业已经进入一段困难期。资金吃紧，是这段时期的主题曲。
长租公寓研究机构房东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，其中光是资金链断裂及跑路的就有45家。
今年2月，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓又爆出资金链危机。因青客公寓拖欠房东租金，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被断水断电断网，甚至被赶出公寓。另外据新京报报道，今年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的长租公寓已经超过一半。
毫无疑问，资金链吃紧已经成为各大长租公寓企业共同面临的严峻问题。在这背后，除了疫情导致出租率大幅下滑，进而造成收入减少之外，深层次的原因还是与当下长租公寓商业模式的缺陷有关。
目前，大部分的长租公寓的商业模式都是先租赁房源，然后经过装修后再出租给住户获得收益。另外，许多长租公寓企业都通过租金贷里积累的资金池，用更高的收房价格换取规模增长，并利用规模效应下的分摊成本和推高租金来拓展利润空间。租金贷、收房大战是长租公寓惯用的两大杀手锏。但是，这种单一收益、单一融资、用亏损换增长的商业模式其实非常脆弱，一旦碰到市场下行，融资和租金收入都会受到沉重打击，现金流断裂只是时间问题。
可以预见，今年以后整个长租公寓市场或将会变得冷静，租金贷的热潮也将逐渐消退。对于整个行业而言，也应该回归到以租金差为主要收入，用精细化的运营推动规模增长，并用多元化的服务增值来拓宽利润空间的理性发展之路上。唯此，整个长租公寓行业才会彻底摒弃资本带来的浮躁气息，从而降低暴雷的风险，成为一个健康发展的长久市场。
来源：砺石商业评论 赵炯
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