一方面是180倍的规模扩张，另一方面是连年加剧的亏损，自2015年成立后，蛋壳公寓的成长之路便备受质疑。今年以来，突如其来的疫情、被带走调查的CEO，更是让蛋壳公寓陷入多事之秋。而在蛋壳公寓危机的背后，整个长租公寓行业，其实也进入一场前所未有的困局。
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蛋壳公寓的多事之秋
今年1月17日，蛋壳公寓在纽交所敲响上市钟声，总计募集资金超1.49亿美元，市值一度超过27亿美元。敲钟现场，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖春风满面。
本以为凭借资本的力量，蛋壳公寓将继续迎来新的高光时刻，然而，其迎来的却是层层阴霾——突如其来的疫情、不断加剧的亏损、一路下滑的市值、创始人被带走调查的恐慌。蛋壳公寓最近的日子并不好过。
上半年的疫情高峰时期，许多城市进入隔离状态，人员流动急剧放缓。大批回家过年的年轻人难以回到城市，于是很多长租公寓的空置率大幅上升，整个长租行业陷入阶段性停滞。在许多长租公寓企业纷纷想方设法解决经营难题时，蛋壳公寓的做法却引来一场舆论危机。
1月30日，有网友在社交平台上爆料，称蛋壳公寓强求房东免租，同时却要求租客继续交租。紧接着，北京、上海、无锡等地大量房东投诉称，蛋壳公寓以疫情为由强制要求免租，但同时仍然向租户收租。此外，蛋壳公寓每月的保洁服务被迫停止，但服务费却照常收取。一场关于蛋壳公寓的品牌危机急速蔓延，更有租户戏称，“我住蛋壳，‘坏蛋’的蛋”。
之所以出现房东和租客口中“两头赚”的情况，还得从蛋壳公寓的经营模式说起。和某些房企名下的长租公寓采取集中式管理，自己做房东不同，蛋壳公寓的模式是把房子从不同的房东手中租下来，然后统一改造装修后再租给租客，本质上扮演的是“二房东”角色。这场风波的根源其实就是，“二房东”要求“大房东”免租金，但照常收租客租金，结果引来两端骂声。
舆论危机之下，蛋壳公寓接连发出两篇长文——《致蛋壳公寓租客的一封信》和《蛋壳公寓致广大房东的真心话》，回应外界铺天盖地的质疑。
在《致蛋壳公寓租客的一封信》一文中，蛋壳公寓称根据各城市延期复工的天数，返给租客相对应的补偿。在《蛋壳公寓致广大房东的真心话》一文中，蛋壳公寓表示向房东寻求免租期是用于对租客进行补贴，但由于员工与房东在沟通时出现差错，结果让协商变成了“通知”。
在疫情的特殊时期，每一个行业、每一家企业都不免受到冲击，对于蛋壳公寓而言，其在疫情期间承受着空置和退租的压力，寻求与房东协商减免房租其实可以理解。但是如此粗暴地处理与房东以及租客之间的关系，其实暴露了蛋壳公寓管理机制上的问题。
不过，蛋壳公寓的深层次危机，并不仅仅是管理机制问题，还有不断加剧的亏损。
今年3月25日，蛋壳公寓发布2019年全年财报，财报显示，其营收71.29亿元，同比增长166.5%，净亏损34.37亿元，亏损同比扩大151%。6月10日，蛋壳公寓又发布今年一季度财报，财报显示，营收19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损为12.34亿元，相较去年同期扩大逾50%。
虽然疫情期间，各家长租公寓品牌都受到波及，亏损加剧在所难免，但纵向来看，蛋壳公寓的亏损加剧已经成为常态。从前几年蛋壳公寓的财报来看，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。蛋壳公寓亏损的幅度和速度不断上升，这显然是一个危险的信号。
雪上加霜的是，6月18日蛋壳公寓突然宣布，公司联合创始人、CEO高靖被有关部门带走调查。尽管蛋壳一再澄清高靖出事与公司无直接联系，但市场的恐慌仍难以平息。该消息一出，蛋壳公寓立即迎来股价大跌，一度触发熔断。
成立于2015年的蛋壳公寓，如今已经走到了一个艰难的时刻。但这份艰难，其实从它成立开始，就已经在酝酿。
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蛋壳公寓的增长逻辑
2015年前后，“互联网+”的热潮正滚滚来袭，其一度被写进政府工作报告。市场的焦点也开始从互联网本身，转移到互联网与传统行业嫁接的“下半场”。
此时，长租行业也开始与互联网暧昧接触。最明显的变化是，在长租公寓的赛道上，除了万科、龙湖等房企，以及链家、我爱我家等地产经纪公司外，还涌现出以蛋壳、青客为代表的互联网公司。
2015年1月，高靖筹来百万级别启动资金，正式创立蛋壳公寓，进入O2O长租公寓领域。在创办蛋壳公寓之前，高靖曾供职于百姓网、百度、糯米网等多家互联网公司。
从一开始，蛋壳公寓就对自己的定位非常清晰，即以互联网科技驱动为核心，推出多项公寓产品，打造出一种融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式。
从模式上看，前文已经提到蛋壳公寓主要是集中化地运营从房东处租来的公寓，对公寓进行标准化设计、装修和配置，然后租给租客。由于主打互联网概念，因此蛋壳公寓没有实体店面，业务流程全部在线上，这使得其与房东和租客之间的互动效率更高、服务更方便。
从产品上来看，蛋壳公寓推出白领分散式公寓和蓝领集中式公寓两大产品系。所谓集中式长租公寓，其房源一般集中在整栋楼或整栋楼中的某几层，而分散性公寓的房源大都从个人房东处获取，分散在城市的各个位置。
在企业运营层面上，这两种产品系各有利弊。集中式长租公寓容易形成规模化，且成本低、容易管理，但是不够灵活。而分散式长租公寓比较灵活，可以选择更好的地段，但成本会更高，更依赖持续性的资金供给。
从一开始，蛋壳公寓主要推出的便是分散式公寓。其实，整个长租公寓市场同样是以分散式公寓为主流。中商产业研究院数据显示，在2017年中国公寓市场分类占比情况中，分散式公寓占比为74.6%，集中式公寓占比为17.2%。
成立后的几年内，蛋壳公寓一直处于快速扩张期。数据显示，2015年年末，蛋壳公寓运营的房间数量为2434间，但到了2019年末已经增加至43.8万间，增长近180倍。艾瑞资本报告显示，蛋壳公寓的规模排在国内长租公寓运营的第二位，且增速高居行业榜首。
但在快速增长的同时，蛋壳公寓亏损的速度也在不断加快。其实，蛋壳公寓盈利与扩张之间的逻辑关系并不难理解，本质上，蛋壳公寓是用亏损来换规模增长，以期在未来实现盈利。许多长租公寓的盈利模式，主要是向租户收取租金，然后减去前期投入的收房成本和装修成本，但由于这两项成本都比较大，因此长租公寓的利润空间并不大。
为寻求更大的利润空间，长租公寓类企业大都在规模上做文章。在获得较大市场规模后，长租公寓会利用成本和定价两项优势来拓展利润空间。成本方面，当长租公寓达到一定的房源规模时，其平台费用和渠道成本可以得到分摊，另外标准化的产品设计，以及成熟供应链也能压缩装修成本。定价方面，当占据较大市场规模后，长租公寓掌握较大定价权，可以凭借上涨租客的租金来拓展利润空间。
基于这样的模式，近年来，许多长租公寓纷纷以更高的收房价格抢占更多房源，以此来占领市场并获取更多用户。2018年，长租公寓市场为了扩张纷纷掀起抢房大战，收房价格一度高出彼时市场租金20%以上，严重扰乱了当时的市场竞争环境。
不过在实际中，市场租金的上涨其实是受到严格管控的，并且租金上涨也会影响出租率，因此许多长租公寓在提升租金上显得尤为谨慎，租金价差收入上涨得并不快。
收房成本急剧上升，租金价差收入缓慢上涨，这无疑是包括蛋壳公寓在内的，许多长租公寓企业亏损的直接原因。
用亏损换规模增长，需要大量的资金投入。不同于部分房企或者地产经纪公司旗下的长租公寓，蛋壳公寓的业务比较单一，并无其他业务能够反哺规模扩张。于是，融资就成为蛋壳公寓打响收房大战、进行规模扩张的主要手段。然而，这又给它埋下了巨大的金融风险。
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