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金科股份举债扩张路漫漫:拿地成本上升 多项目盈利堪忧

  5月份土地市场交易景气持续回升,成交面积创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。而在此背景下,各房企的拿地政策也出现了明显的分化,一些房企选择谨慎等待伺机而动,而部分房企则选择高溢价加仓,这其中有些项目的盈利空间堪忧,甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温,谁在高价拿地”系列报道。

  “跨越式发展”思路下,2018年金科股份销售额首次突破千亿,全年达到1188亿元。2020年金科设定的销售目标为2200亿元,即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后,公司也强调不会下调这一目标,足见其冲规模的野心。2020年继续在全国二三线城市大举补仓的同时,金科股份又提出了由跨越式发展向高质量发展的战略转型,但土地成本的上升令公司本就不高的利润率进一步承压,高质量转型需诸多平衡。在即将到期的大规模债务及持续高强度的土地投资下,公司的净负债率再度回升,持续位于100%以上的较高水平。

  持续高强度拿地 Q1拿地成本显著升高

  2019年6月,在清华五道口金融EMBA 13期入学启航仪式上,金科股份的董事长蒋思海曾表示:“过于稳健就是保守,就要被市场淘汰。我们提出了跨越式发展的目标。”

  而进行跨越发展、甚至实现弯道超车的第一步便是拿地,金科股份近几年维持积极的土地投资策略。数据显示,近几年公司的新增土地储备面积持续大于销售面积,土储池子持续扩大,截至2019年末,公司总可售面积约6700万平方米,约是当年销售面积的3.52倍。

  经过一段时间的“野蛮”扩张后,在今年4月的2019年度业绩发布会上,蒋思海再次表示,2020年金科将由“跨越式发展”向“高质量发展”进行战略转型,全面提升经营质效。而关于土地投资,公司表示2020年大概率保持高强度投资。

  2020年第一季度,金科拿地302万平方米,继续超过同期271万平方米的销售面积。不过值得一提的是,相较此前,2020年一季度公司的拿地成本大幅上升。2020年Q1公司的新增土地储备成本为3609.27元/平方米,较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%,而一季度的销售均价却较此前有所下滑。

  走高的土地成本和在疫情影响下有所下滑的销售均价,令公司的盈利水平承压。Wind数据显示,2020年一季度,公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然金科今年的“高质量发展”转型并非坦途。

  而数据显示,近年来金科股份的经营现金流表现一般,大部分时间呈净流出状态,快速扩张建立在大肆举债之上。Wind数据显示,2017年-2019年,公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%,而一季度又小幅回升至132.76%,杠杆率在业内处于较高水平。

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