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2016年的一场定增方案为金科股份意外引来“不速之客”。时过三年，这场股权之争也愈演愈烈。如今，多次举牌的融创系股东天津聚金物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司、天津润泽物业管理有限公司共持有金科股份29.35%股权，公司实控人黄红云及其一致行动人仅以0.63%的股份领先。
为应对“野蛮人”进攻，黄红云先是签订一致行动人协议保住控制权，后又通过了员工增持计划。股权保卫战之下，金科股份不断扩大的对外“输血”规模引人注目，近期一则11倍溢价收购项目股权的关联交易更是引发市场各种猜测。
7月17日晚间，金科股份发布了回复深圳证券交易所公司管理部向其下发的关注函。关注函要求其对一项关联交易的地产项目股权收购案进行说明，问询内容涉及相关项目开发情况及状态、估值合理性、关联交易情况、收购合理性等多个方面。
上述关联交易的相关事宜公布于7月8日。金科股份宣布其全资子公司重庆金科地产以11倍溢价的估值收购了星坤地产的全部股权，而持股星坤地产51%的中科建设的实际控制人黄一峰，是金科股份实际控制人黄红云的弟弟，因此这项交易构成关联交易。融创系两位董事对上述交易投出反对票，认为由于该项高溢价关联交易存在向关联方进行利益输送的嫌疑，将为投资者利益带来较大风险，建议提请股东大会进行表决。
11倍溢价关联交易 引融创系董事“不满升级”
在金科股份第十届董事会第三十五次会议上，董事会以7：2的表决结果审议通过了《关于收购房地产项目公司股权暨关联交易的议案》，宣布其下属子公司重庆金科地产将与重庆中科建设有限公司（下文简称“中科建设”）和重庆润凯商业管理有限公司（下文简称“润凯商业”）签订《股权转让协议》，以不超过8.47亿元的价格收购重庆星坤房地产开发有限公司（下文简称“星坤地产”）全部股权。本次交易的标的物为位于重庆涪陵区的红星国际广场项目。据悉，该项目共分为6期，其中前3期工程已竣工，4、5期工程正处于在建中，6期工程尚未开工。
公告显示，中科建设和润凯商业分别持有星坤地产51%和49%股权，中科建设的实际控制人黄一峰为金科股份实际控制人黄红云的弟弟，因此这项交易构成关联交易。对于上述议案，融创系董事张强和姚宁均投出反对票，认为由于上述交易关联方为黄红云亲属，交易存在利益输送及损害中小股东的嫌疑，建议提请股东大会进行表决。
截至5月底，星坤地产资产总额为5.36亿元，净资产为5667.95万元。但金科方面对其上述两指标的估值分别为11.6亿元和6.8亿元，评估增值率分别高达116.33%和110.02%。
《红周刊》记者注意到，虽然融创系董事一直对金科方面涉及财务资助及关联往来的议案持反对态度，但提出“相关议案应提请股东大会表决”的明确建议还是第一次。
2019年以来，在金科股份公布的八份董事会决议公告中，融创系董事张强在七次会议上投出了反对票，另一位融创系董事姚宁则多作弃权表决。相关反对意见主要涉及金科方面人事或薪资调整，及其为子公司提供贷款担保、财务资助的议案。尽管如此，上述两董事的反对意见均未能对各项议案产生实质性作用。
回复深交所关注函漏洞百出 “利益输送”之嫌仍待解
金科股份在向深交所的回复公告中表示，其对该项目估值的增值率较高，是由于同区域土地成交楼面价及商品房销售价格的上涨，使得星坤地产存货增值继而导致资产总额评估增值，同时因评估基准日星坤地产净资产相对较小，故净资产增值幅度较大。
金科方面表示，由于星坤地产最初拿地的土地成本仅为2725元/平方米，而包括住宅和商业的售价有大幅提升，故在评估货值时由成本价3.25亿元增加至7.66亿元，增值率高达135.38%，相当于金科的收购土地成本约为6414元/平方米。
然而，记者梳理房企近年来在重庆涪陵的土拍价格发现，上述估值远高于近年来房企拿地的土地成本。2018年9月，绿地集团以底价10.67亿元拿下涪陵6宗地块，总面积约39.09万平方米，平均土地成本约为2729.6元/平方米。金科于2014年和2016年涪陵拿地的平均土地成本也仅为3999.1元/平米和3403.8元/平方米。
从涪陵区楼盘价格表现来看，房天下官网信息显示，涪陵区泽胜温泉城、红星国际广场、奥体中央公园、恒大山水城等在售楼盘的价格分别为5050元/平方米、3900元/平方米、4000元/平米、4850元/平方米。均低于金科公告中测算的5000-6000元/平方米的平均价格水平。即使金科以其测算价格售出楼房，高成本估值之余的利润空间也所剩无几。
此外，红星国际广场可售货值是否“有价无市”成为市场的主要质疑点之一。重庆市涪陵区当地居民告诉记者，红星国际广场所处地理位置为涪陵开发新区，由于周边工业用地居多，因此人流量及居民较少，该地段的房价也较老城区略低。
另据重庆业内人士介绍，我国西南地区目前的楼市发展趋势是“重庆向西、成都向东”。涪陵区位于主城以北，区内以改善型楼盘为主，由于偏离主城较远，投资价值不被看好，甚至不少涪陵当地人也更倾向于在重庆主城购房。如此看来，金科股份高溢价收购红星国际广场项目的效益便充满了较大不确定性。
更令人生疑的是，今年5月29日，重庆中坤房地产开发有限公司才刚将其持有的星坤地产51%股权转让给中科建设，短短两个月中科建设便将相关股权以11倍的溢价转售至金科股份。对于两次估值的巨大差异，金科股份仅以两次交易“不具有可比性”草率回复，难解利益输送之嫌。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 金科股份 |
