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泰禾集团2019年扣非后巨亏4亿 危机远不止“没钱还债“

  结转放缓 商业地产收入大幅下滑72%

  曾经的泰禾也是风光无限,规模千亿的头部玩家。2017年-2018年公司的销售规模可以排到行业前20,克而瑞数据显示其2016年-2018年的销售额分别为408亿元、1007.2亿元和1303.4亿元。而2019年则大幅下滑到808.7亿元。

  一般来说,房地产有两年左右的结算周期,当期业绩一般反映的是两年之前的销售情况。那么为何在此前销售额持续增长的情况下,收入却发生大幅下滑?因为结转水平下降。

  2019年,泰禾集团房地产业务营业收入为218.54亿元,同比下滑26.05%,结转面积94.50万平方米,同比下滑24.08%。其中,商业地产结转面积大幅下滑53.32%,导致商业地产销售收入大幅下滑71.95%,而住宅地产在结转面积同比下滑5.91%的情况下,虽仍实现了6.56%的收入增长,但远远不敌商业地产收入下降带来的冲击。

  而与结转下滑相对应,公司预收账款则持续增长,wind数据显示,2017-2019年分别为225.24亿元、373.80亿元和496.76亿元。由于施工节奏放缓,项目不能及时交付,预收也就不能及时结转。而开发项目的长时间停滞则可能产生存货跌价。

  除了跌价损失外,项目开发周期太长也会直接影响其接下来的去化,进一步影响回款。Wind数据显示,2019年泰禾集团的存货周转率和总资产周转率仅为0.12、0.1,而行业均值分别为0.28、0.21。

数据来源:wind

数据来源:wind

  年报显示,中国院子项目(预售率58.99%)、昌平拾景园-54(83.8%)、泰禾中央广场嘉华(56.89%)、南昌茵梦湖(0.33%)、上海院子(51.86%)等项目2019年的预售面积均为0。

  截至2019年末,泰禾集团拥有土地1303.98万平方米,总建筑面积为3270.14万平方米,剩余可开发建筑面积仅为1011.5万平方米。克而瑞数据显示,公司的总货值由2017年的7429亿元下降至2518.8亿元。显然在支撑现存项目动工都比较艰难的情况下,公司已经无力大规模补充土储,这一土储水平远远不足。

  来源:新浪财经房产|大眼楼管 青柠

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