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因一场大火而衰败,泰禾的战投还会不会来?

  在内部大多数人看来,泰禾集团“由盛转衰”的导火索始于2017年冬的一场大火。2017年12月1日,泰禾集团位于天津的首个项目——天津金尊府发生火灾,致11人死亡5人受伤。这个被泰禾集团收购不足半年的项目,在2018年3月完成股权转让,从上市公司“出表”进入泰禾旗下“影子公司”。

  文 | 李思谊

  受疫情影响销售回款大幅下降,泰禾集团在2020年第一季度经营活动产生的现金流净额为为-29亿元,相比上年同期下降了124.55%。同时,筹资流入大幅下降且偿还借款增加。对于对现金流高度要求的地产行业来说,两面夹击的结果是,运转变得雪上加霜。

  让黄其森始料未及的是,半年多的时间,被列入失信人名单、大股东所持股权被全部冻结、客户集体示威、拖欠员工薪资……这些让公司老板们避之不及的坏事,全都集中发生在泰禾集团一家公司身上。

  泰禾集团某高管在6月1日早晨的泰禾集团联席会上表示,泰禾集团目前情况严峻,远不及去年。

  如今步履维艰的泰禾集团,所有的一切都是因为黄其森所谓的核心竞争力——“钱”。黄其森一直在找钱的路上,但目前似乎并没有真正的好消息。

  入股者成谜,有潜在投资者尽调后知难而退

  谁是泰禾集团的投资人?这成为数月以来争论不休的话题。被传出的“潜在投资人”——某央企、中国金茂、厦门建发、厦门国贸——似乎谁也不愿参与到这场“俄罗斯轮盘”大赌局中,纷纷知难而退。

  最新的消息是,6月1日上午有媒体报道“泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。”受利好消息刺激,泰禾集团当日以4.52元/股的涨停价收盘。与之前如出一辙,半个月前的5月15日,和此消息几乎一模一样的消息传出后“跌跌不休”后刚刚复牌的泰禾集团同样迎来一个涨停板。

  在此之前,传闻收购泰禾集团的是总部位于厦门的厦门国贸集团。但消息传出后,即被厦门国贸5月28日官方否认称“没有接盘泰禾集团的计划”,让泰禾集团与黄其森的努力与期望落空。

  事实上,一向喜欢在位于北京东部地区的泰禾中国院子自有商务俱乐部办公待客的黄其森,曾经在考察完泰禾深圳院子后,专程赶往位于厦门的厦门国贸集团,商讨入股事宜。

  泰禾集团内部当时的说法是,福建省政府在力推这次合作,最早有望在5月末出台最初的框架协议,交易架构本身还未成型。

  之所以福建省极力促成这项交易,很大程度是因为这家公司“长期深耕福建市场”,一旦破产势必带来如当地许多金融机构坏账、影响当地就业率等负面效应。

  在厦门国贸之前,更早时期传出的投资者,是中化集团旗下地产平台中国金茂。当时给出的理由是,作为央企资金足够充裕,在港交所挂牌的中国金茂缺少A股上市平台,中国金茂的“金茂府”和泰禾集团“院子系”可以相得益彰。

  但该消息不了了之。有接近中国金茂人士告诉腾讯新闻《潜望》“还很初期”,他们刚刚拿到了泰禾集团材料,城市公司刚刚开始评估。这位人士还称,“整体收购的可能性极小,最多挑挑合适的项目”。即使连收购些许可能的项目,也被中国金茂内部人士归结为“没有看得上的项目”。

  事实上,从“黄其森被列入失信人”至“央企将入股泰禾成第一大股东”不足一月时间内,泰禾集团还试图将其控股股东旗下泰禾人寿装入上市公司体系内。

  2020年4月22日,泰禾集团因未及时偿还西藏信托1.2亿元的本金,被列入失信被执行人名单;泰禾集团股价一路下跌,从3月6日的收盘价6.42元/股跌至4月27日的4.4元/股。

  这可能已超过黄其森质押股票的预警线甚至接近平仓线。外界所能看到的泰禾集团第一大股东最近一次股票质押发生在2020年1月。当时,仅黄其森掌控的泰禾投资向交通银行质押股票82.78万股,占泰禾投资所持泰禾集团股份的6.79%。

  如果以质押起始日泰禾集团30个交易日的加权均价6元/股为基准,以A股常规市场40%-50%的平仓线计算,平仓线大约为3元/股左右。

  更何况这笔钱对于泰禾集团当时必须“借新还旧”的处境来说显得尤为重要,加上泰禾投资所持泰禾集团股票的质押率已超99%,对于质押物及触发预警和平仓的条件会更为苟苛。

  关键时刻,泰禾集团祭出“新招式”——通过发行股份将大股东泰禾投资旗下泰禾人寿装入上市公司体系。至5月14日即宣布该资产重组终止,不足20个自然日。

  也就在5月14日前后,外界开始充斥“国企或央企”将入股泰禾集团的传闻,甚至有自媒体直指“中国金茂”。复牌后的泰禾集团也立即以一个涨停板作为回馈。

  事实上,腾讯新闻《潜望》了解到,更早时候,黄其森还曾与中国华融讨论过战略投资事宜,引入中国华融的战略投资,泰禾集团作为中国华融的地产平台。但都没有下文。

  截至发稿前,腾讯新闻《潜望》未联系到泰禾集团官方对战略投资一事进行置评。

  高薪挖20多位副总,如今一半以上已离职

  在内部大多数人看来,泰禾集团“由盛转衰”的导火索始于2017年冬的一场大火。2017年12月1日,泰禾集团位于天津的首个项目——天津金尊府发生火灾,致11人死亡5人受伤。这个被泰禾集团收购不足半年的项目,在2018年3月完成股权转让,从上市公司“出表”进入泰禾旗下“影子公司”。

  公安机关当时对泰禾集团天津分公司及其供应商等11名犯罪嫌疑人进行刑事拘留。“事情闹得特别大,从那以后就开始走下坡路。”收购项目时的8.14亿元资金,加上融资成本以及后期的开发成本,该项目总计沉淀了泰禾集团十亿元以上规模的资金。此时,资金问题开始在集团层面开始陆续显现。

  泰禾集团主打的“院子系”产品本身周转速度慢,需要更多资金沉淀;作为闽系地产商的代表之一,泰禾集团走出福建向全国的扩张过程中,疯狂拿地又是大量的资金需求。同时,泰禾集团的项目“集中不去三四线城市,坚守一二线城市”,使其付出更高的拿地成本和项目成本。

  泰禾集团的产品从“17城31院”增加到“22城44院”,年增速高达41.93%。泰禾集团当时称在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。其中,新增土地储备16个项目,江西南昌茵梦湖待开发土地面积为105.58万平方米,超过百万平方米实属罕见,该项目目前与世茂集团联合开发。

  当时的房地产行业,2014-2015年呈现爆发式增长态势,之后的两年增速虽然略有放缓,仍然持续,受惯力作用仍然维持一定增涨。再后来,惯力作用消失、房地产行业整体收紧、豪宅市场限价未放开……

  原以为限价放开却未放开,黄希望通过捂盘等待更好时机,然而地产市场下行,资金成本不断滚雪球。上述中高管将泰禾危机归结于黄其森的赌性与对市场的误判,“以前每一步都赌对了,所以认为好的都会去赌一把。”

  那场大火的前后——2017年下半年至2018年上半年,正是未意识到市场已悄然变化的黄其森和泰禾集团的高光时刻,如今看来似乎也是回光返照。

  2017年销售额1007亿元的泰禾集团,将2018年的销售目标翻一番至2000亿元,这也意味着泰禾将跻身中国房地产销售榜TOP10。黄其森透露,泰禾集团2018年的可售货值为4000亿元。资本市场迅速做出反应,泰禾股价一个月之内从16.66元/股增至42.35元/股,区间涨幅154%。

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