按理来说，通过频繁的发债和融资，能很大程度能改善富力的流动性和降低负债比率的，但为何富力的净负债率仍这么高呢？
标准地产研究院分析了富力地产的债务结构和年内到期债务后，发现了正是因为以下两个因素的存在，导致了富力净负债率的居高不下。
其一，富力的负债结构上，短期负债占大头。
根据富力2019年，财报数据显示，在所有的负债中，富力地产需在一年内、两年、三至五年以及五年以上偿还的债务为622.71亿元、576.07亿元、557.44亿元、215.19亿元，分别占总负债的31.59%、29.22%、28.28%以及10.92%。
其二，自有资金无法覆盖短期负债，融资金额多用来偿还债务。
富力地产一年内到期的非流动债务约为729.35亿元，负债总额3518.9亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，无法覆盖短期借款。
可以预料，富力2019年虽然融了十几笔钱，融资金额300多亿，但这些钱，只够富力地产用来短期债务。
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‘现金短债比’业内垫底
据富力地产财报数据显示，富力2019年的流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，受限制资金为155.32，而一年内的短期借款就达到了622.7亿，现金储备无法覆盖短期借款。
富力地产的现金流紧张，在指标“现金短债比”上得到了充分体现。
根据信息时报统计数据，截至2019年底，统计了60家上市房企的现金短债比平均为1.49。其中，现金短债比超过1的企业有44家，占比超过7成；现金短债比低于1的有16家，占比低于3成。
标准地产研究院统计了富力地产近几年的现金短债情况，富力地产的现金短债比仅为0.48，就算加上受限制的资金，现金短债比也只达到0.61，在行业内几近垫底。
富力地产的现金短债比在行业内垫底，在标叔看来，主要是以下几个因素造成的：
1、房子卖得不好
2、销售回款率不高
首先可以肯定的是，2019年富力地产并未大幅拿地，所以并不会存在通过拿地侵占现金流的情况。
2019年富力地产新增权益货值1220亿元，面积939万平米。截至2019年底，富力地产权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值约7450亿元，可售面积约为5790万平米。
观察富力地产近几年的土储及增速可以看出，富力地产在2017年曾购入大量土地，土储增速为33.57%，但在之后两年之中，土储增速一降再降，2019年土储增速仅为0.12%。
富力地产2019年销售目标为1600亿元，2019年富力地产1381.9亿元的销售额，仅完成销售目标约86%。更值得关注的是，2018年富力地产销售额增速为60.15%，2019年增速下降至5.14%，增速下滑54.74%。
此外，根据国泰君安统计的2019年房企的回款率情况，2019年房企的平均回款率为82.4%，根据国泰君安研究院的数据显示，富力地产的回款率仅为62.2%，富力地产的回款率情况要远低于行业平均水准。
本文定义回款率=（销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-支出的往来款资金-非房地产业务现金流）/权益销售额。
当地产行业进入调整期，越来越多房企开始更为重视稳健发展的理念，而富力地产的经营现金流净额已经连续七年为负，2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。
一般来说，经营现金流所反映的是经营活动（比如销售商品或提供劳务，不包括补贴和卖楼）产生的现金流。
在地产行业出现经营现金流为负的情况，并不少见，但连续多年持续为负的也不多见，并且富力地产的经营现金流可能还有持续恶化的趋势。
针对市场的上述疑问，标准地产研究院联系了富力地产的相关负责人，但截至到发稿，对方尚无回应。
来源微信公众号：标准地产研究院
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