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SOHO中国:最后一份成绩单?

  截至目前,SOHO中国“八大金刚”中(除去刚开业的丽泽SOHO),出租率最低的为今年2月开业的古北SOHO,出租率67%。此外,北京区域的SOHO写字楼出租率相比去年均有所下降,其中望京SOHO出租率降幅高达12%;除去SOHO天山广场,上海区域的SOHO写字楼出租率也呈现“跌跌不休”。

  去年11月,丽泽SOHO正式开业,久未合体出现在公众眼前的潘石屹和张欣夫妻合伙人竟然合体站台。随后,潘石屹还于丽泽SOHO回应“跑路之说”称,自己还是中国国籍,不会跑路。

  在租金收入方面,位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别为3.83亿元、2.65亿元和2.33亿元。

  出租率的下滑,只是SOHO中国目前面临的一个问题。国内商业地产的租金回报率水平过低,也是让潘石屹萌生退意的一个重要原因。

  据潘石屹此前透露,即便是在北京这样的城市,总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示,SOHO中国平均借贷成本约4.8%。这意味着,公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息。

  此外,SOHO中国在此次年报中依旧没有公布其力推的共享办公项目——SOHO 3Q的具体运营数据。在优客工场、WeWork等争相冲击规模的同时,SOHO 3Q的发展速度显得有些格格不入,独立上市的计划也变得遥遥无期。

  “卖卖卖”不停

  2019年,SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇频繁。去年6月底,SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13处办公物业项目;紧接着9月,SOHO中国以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

  需要提及的是,SOHO中国从2014年以来就开启“卖卖卖”模式。据不完全统计,短短5年间,SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元。值得关注的是,在套现近300亿元之后,潘石屹却没有在国内购买过一个项目。

  潘石屹或许对中国房地产持看空态度,卖资产也是正常之举。作为企业家来说,做生意的逻辑非常简单,低买高卖,这一个生意结束了,拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标。好友任志强也曾评价,“潘石屹卖东西很厉害,是天生的二道贩子。”

  加速清空国内资产的同时,潘石屹开始转向布局海外公司。乐居财经此前曾独家报道,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹累计注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

  实际上,在转型的低谷期,卖楼成为SOHO中国挽回财务数据的方式,而这一方式确实为它在财务数据上增色不少。2019年,SOHO中国现金及现金等价物为12.07亿元,同比增加67%。

  与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同,SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略,潘石屹亦多次在公开场合表示,公司负债率较低。

  财报显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年,负债率约为46.77%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约4.2%。

  报告期内,SOHO中国的总借贷共计约180亿元。借贷中约16.32亿元将于一年内到期,约9.86亿元将于一年以上二年以内到期,约39.24亿元元将于二年以上五年以内到期,约114.57亿元将于五年以上到期,短债偿债压力不容乐观。

  (来源:乐居财经 林振兴)

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